Peut-on acheter une ancienne station-service, et quels risques environnementaux vérifier?

Ce guide présente les vérifications environnementales prévues par les textes officiels du Québec pour un terrain où une station-service a été exploitée. Il repose sur la Loi sur la qualité de l’environnement et son Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains, sur le Code de sécurité et les pages de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), sur le Répertoire des terrains contaminés publié par Données Québec, sur le Code civil du Québec et sur le Registre foncier, tous cités en bas de page. Il porte sur le Québec seulement, et il décrit des vérifications sans dire s’il faut acheter ou non.

Peut-on acheter, et pourquoi le terrain compte plus que le commerce

Les textes lus ne contiennent aucune interdiction d’acheter un terrain où une station-service a déjà été exploitée. Ils règlent plutôt qui répond d’une contamination. Selon l’article 31.43 de la Loi sur la qualité de l’environnement, lorsque le ministre constate dans un terrain des contaminants dépassant les valeurs limites fixées par règlement (ou susceptibles de porter atteinte à la santé, à la sécurité ou à l’environnement), il peut ordonner de lui soumettre pour approbation un plan de réhabilitation à la personne qui a émis ou rejeté les contaminants, ou en a permis le rejet, ou, depuis le 1er mars 2003, à celle qui a ou a eu la garde du terrain, à titre de propriétaire, de locataire ou à un autre titre.

Le même article prévoit trois exceptions en faveur de la personne visée seulement à titre de gardien du terrain; par exemple, elle établit qu’elle ne connaissait pas et n’était pas en mesure de connaître la présence des contaminants, eu égard aux circonstances, aux usages ou au devoir de diligence. Le sens de ces exceptions dépend des faits, et c’est un avocat qui peut en juger. La loi vise donc aussi celui qui a la garde du terrain, et pas seulement celui qui a rejeté les contaminants; l’historique du site fait partie de ce qu’un acheteur peut vérifier avant l’achat. La vérification diligente d’une entreprise comprend d’ailleurs ce volet.

Quand une étude de caractérisation est exigée

Une étude de caractérisation décrit l’état du terrain. La loi l’exige dans plusieurs situations, qui visent les activités d’une catégorie désignée par règlement. L’annexe III du Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains y range les postes de distribution de carburant utilisant des équipements pétroliers à risque élevé; selon la RBQ, les équipements utilisés à des fins de commerce sont toujours considérés comme à risque élevé. L’article 31.51 impose à celui qui cesse définitivement l’activité de transmettre l’étude au ministre et au propriétaire du terrain dans les 12 mois de la cessation, ou dans un délai supplémentaire accordé par le ministre. L’article 31.53 impose la même étude à quiconque projette de changer l’utilisation du terrain, sauf si une étude déjà transmise est toujours d’actualité.

Si l’étude révèle des contaminants au-delà des valeurs limites, le changement d’utilisation est subordonné à l’approbation par le ministre d’un plan de réhabilitation (article 31.54). L’article 31.51.1 vise en outre le propriétaire ou l’exploitant d’un réservoir faisant partie d’une installation d’équipement pétrolier : il doit, dans les cas, conditions et délais prévus par règlement, aviser le ministre et effectuer une étude. Ces cas réglementaires précis ne sont pas détaillés ici. Toute étude exigée par cette section de la loi doit être signée par un professionnel (article 31.42), et l’analyse des échantillons de sol doit être faite par un laboratoire accrédité par le ministre (article 3 du règlement).

L’avis de contamination et l’avis de décontamination

Quand une étude de caractérisation révèle des contaminants au-delà des valeurs limites réglementaires, l’article 31.58 oblige la personne qui a fait faire l’étude à requérir l’inscription d’un avis de contamination sur le registre foncier, puis à en transmettre un double au ministre et au propriétaire; le ministre en envoie copie à la municipalité. L’inscription n’est toutefois pas requise dans les cas déterminés par règlement. Une personne qui lit le registre pourrait donc y trouver cet avis. L’article 31.59 permet par ailleurs de requérir l’inscription d’un avis de décontamination lorsque le terrain a fait l’objet de travaux et qu’une étude ultérieure a révélé l’absence de contaminants ou une concentration sous les valeurs limites.

Pour consulter l’historique d’un immeuble, Québec.ca explique que l’Index des immeubles du Registre foncier regroupe les transactions et les droits publiés, notamment les hypothèques et les servitudes, et qu’il faut connaître le numéro de lot et créer un compte client. La page ajoute que l’avis d’un professionnel du droit immobilier peut être requis pour s’assurer de la validité des titres, la lecture de l’index n’étant pas toujours suffisante.

Le Répertoire des terrains contaminés : ce qu’il montre et ce qu’il ne montre pas

Le Répertoire des terrains contaminés (système GTC) compile des renseignements sur des dossiers de terrains contaminés. La fiche du jeu de données précise toutefois qu’il ne s’agit pas d’un inventaire exhaustif, mais d’une compilation des cas portés à l’attention du ministère, et que les diffuseurs ne peuvent garantir l’exactitude, la précision ni l’intégralité des données. Un terrain absent du répertoire n’est donc pas la preuve qu’il est exempt de contamination; la consultation sert de point de départ, non de conclusion.

Le dossier des équipements pétroliers auprès de la RBQ

La RBQ explique comment demander des renseignements sur une installation d’équipements pétroliers. Il faut consulter son répertoire des sites et noter les numéros de dossier; si le site n’y figure pas, la Régie n’a pas de dossier et ne peut répondre. L’autorisation du propriétaire des installations est obligatoire, une adresse complète est nécessaire (un numéro de lot seul ne suffit pas) et la demande doit être complète et assez précise. La Régie précise qu’elle ne peut assurer une réponse, et que, pour un site fermé (équipements complètement enlevés), les documents sont conservés 5 ans à compter de la fermeture, selon la règle de conservation de la Loi sur les archives, puis détruits.

Pour un site fermé depuis plus de 5 ans, le dossier de la RBQ peut donc ne plus exister; restent alors les autres sources décrites dans ce guide, comme l’Index des immeubles et le Répertoire des terrains contaminés. La RBQ indique d’ailleurs qu’elle applique sa réglementation pour réduire au minimum les risques, notamment de contamination de l’environnement, et que des ministères fédéraux et provinciaux ainsi que des municipalités ont aussi compétence en la matière.

Réservoirs retirés, abandonnés sur place ou inutilisés

Le Code de sécurité envisage plusieurs situations qui peuvent se présenter sur un ancien site. Le propriétaire qui cesse de retirer du produit d’un réservoir souterrain pendant 180 jours et plus, mais moins de 2 ans, doit notamment le vider de tout produit de la classe 1, cadenasser les couvercles et les distributeurs et jauger chaque réservoir tous les mois (article 176); s’il cesse définitivement ou n’en retire plus depuis 2 ans et plus, il doit satisfaire à l’article 8.45 du Code de construction, sous réserve des exceptions de l’article 177. Le propriétaire d’un équipement souterrain inutilisé depuis plus d’un an doit le soumettre à un essai de détection de fuites avant de s’en servir à nouveau (article 178). Selon l’article 179, le propriétaire d’un site où est installé un équipement pétrolier souterrain doit, avant de céder ses droits sur ce site, indiquer par écrit au cessionnaire l’emplacement des réservoirs et de la tuyauterie ainsi que la période pendant laquelle il ne s’est pas servi de son équipement. Un réservoir retiré du sol ne peut être réutilisé pour l’entreposage souterrain que s’il est approuvé selon la norme CAN/ULC-S676 (article 180). Un réservoir souterrain peut enfin être abandonné sur place si les exigences de l’article 8.46 du Code de construction sont satisfaites (article 181); ce dernier texte n’est pas détaillé ici. Reste à savoir lequel de ces cas s’applique au site visé, ce que la documentation du vendeur et une inspection de professionnels peuvent éclairer.

La garantie du vendeur selon le Code civil

Le Code civil oblige le vendeur à garantir que le bien est exempt de vices cachés (article 1726), sauf les vices connus de l’acheteur ou apparents, c’est-à-dire constatables par un acheteur prudent et diligent sans recourir à un expert. Selon l’article 1733, le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer, sauf si l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. L’acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte (article 1739). Les rôles de l’étude, de l’acte et de la garantie se règlent avec un notaire ou un avocat.

Les suites de cette vérification se trouvent dans d’autres guides : celui sur l’achat d’une station-service décrit les permis de la RBQ, celui sur la vente d’une station-service l’angle du vendeur, et celui sur le rachat d’une entreprise sans ses dettes la question des dettes. Les stations-service à vendre au Québec sont affichées dans la section dédiée.