Comment vendre une station-service au Québec?

Ce guide s’adresse à la personne qui vend une station-service au Québec et regarde ce que les textes officiels lui demandent de remettre, de déclarer et de garantir. Il s’appuie sur le Code de sécurité et sur les pages de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), sur la Loi sur la qualité de l’environnement et son règlement, sur le Code civil du Québec et sur les pages de Revenu Québec, toutes citées en bas de page. Il porte sur le Québec seulement. Le point de vue de l’acheteur est traité à part, dans le guide pour acheter une station-service.

Ce que le vendeur doit communiquer avant de céder le site

Le texte le plus précis vise le propriétaire d’un site où est installé un équipement pétrolier souterrain. L’article 179 du Code de sécurité lui demande, avant de céder ses droits sur le site, d’indiquer par écrit au cessionnaire l’emplacement des réservoirs et de la tuyauterie ainsi que la période pendant laquelle il ne s’est pas servi de son équipement. C’est une obligation écrite, à remplir avant la cession.

À cela s’ajoute ce que la RBQ demande de conserver : une description à jour des équipements pétroliers sous la responsabilité du propriétaire, qui sert à la vérification périodique et à celle des travaux d’ajout ou de retrait de réservoirs. Si elle n’est pas à jour, la Régie indique qu’une demande de description peut l’actualiser. Le permis d’utilisation, lui, doit rester affiché à l’adresse des équipements. Ces documents peuvent être rassemblés avant la mise en vente.

Aviser la RBQ quand le propriétaire ou l’exploitant change

Selon l’article 120 du Code de sécurité, le permis couvre l’ensemble des équipements pétroliers à risque élevé du propriétaire situés à une même adresse. Selon la page de la RBQ sur la modification d’un permis, un changement de propriétaire ou d’exploitant se traite avec le formulaire de délivrance, de renouvellement et de modification d’un permis d’utilisation, sans autre document à fournir, et la Régie envoie ensuite un nouveau permis. L’article 126 du même code oblige le propriétaire à aviser la Régie de tout changement qui rend inexacts ou incomplets les renseignements, l’attestation de conformité ou les autres documents déjà fournis. Aucun des textes lus ne fixe de délai pour ce cas; la RBQ est la mieux placée pour le confirmer avant la date de transfert.

Pendant la période qui précède la vente, d’autres obligations continuent de s’appliquer au vendeur tant qu’il est propriétaire : la vérification périodique par une personne reconnue, le renouvellement du permis avant l’échéance de ses 2 ans et la déclaration à la Régie, dans les 24 heures qui suivent sa connaissance, de tout incendie, explosion, perte de vie ou sinistre mettant en cause un équipement pétrolier, dès que l’installation comprend un équipement à risque élevé.

Les garanties du vendeur selon le Code civil du Québec

Le Code civil définit la vente comme le contrat par lequel le vendeur transfère la propriété d’un bien à l’acheteur moyennant un prix en argent (article 1708). Le vendeur doit livrer le bien et en garantir le droit de propriété et la qualité (article 1716). L’article 1723 ajoute qu’il garantit que le bien est libre de tous droits, sauf ceux qu’il a déclarés lors de la vente, et qu’il doit purger le bien des hypothèques qui le grèvent, à moins que l’acheteur n’ait assumé la dette ainsi garantie. Selon l’article 1726, il garantit que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Cette garantie comporte des limites écrites dans le même article : le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent, c’est-à-dire celui qu’un acheteur prudent et diligent peut constater sans recourir à un expert. Selon l’article 1728, s’il connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il doit, outre la restitution du prix, réparer le préjudice subi, et selon l’article 1733 il ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer, sauf lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. Pour une station, un défaut touchant un réservoir ou le sol peut relever de ces articles; c’est un notaire ou un avocat qui peut dire comment les appliquer à un dossier précis et comment rédiger les déclarations du vendeur.

Vendre la station ou cesser l’activité : deux situations distinctes

La Loi sur la qualité de l’environnement prévoit des obligations précises pour celui qui cesse définitivement l’activité. Selon l’article 31.51 de la Loi sur la qualité de l’environnement, la personne qui cesse définitivement une activité commerciale d’une catégorie désignée par règlement doit transmettre au ministre et au propriétaire du terrain une étude de caractérisation, dans les 12 mois de la cessation, ou dans un délai supplémentaire raisonnable accordé par le ministre. Le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains désigne notamment les postes de distribution de carburant utilisant des équipements pétroliers à risque élevé, et son article 13.0.1 exige que la personne qui cesse définitivement une telle activité transmette au ministre un avis de cessation au plus tard 30 jours suivant cette cessation.

Si l’étude révèle des contaminants au-delà des valeurs limites réglementaires, celui qui a exercé l’activité doit soumettre un plan de réhabilitation au ministre, pour approbation, au plus tard trois mois après la transmission de l’étude. Aucune source lue ne dit que la simple vente d’une station qui continue d’être exploitée constitue une cessation d’activité; la réponse dépend donc des faits, et un avocat ou un notaire peut l’examiner. L’article 31.53 vise de son côté la personne qui projette de changer l’utilisation du terrain, qui doit d’abord transmettre une étude de caractérisation, sauf si une étude déjà transmise est toujours d’actualité. L’étude doit être signée par un professionnel (article 31.42).

Réservoirs retirés, abandonnés ou inutilisés

Le Code de sécurité traite trois cas que la vente peut faire apparaître. Un réservoir souterrain dont on n’a pas retiré de produit depuis plus d’un an exige un essai de détection de fuites avant son utilisation (article 178). Un réservoir retiré du sol ne peut être réutilisé pour l’entreposage souterrain que s’il est approuvé selon la norme CAN/ULC-S676 (article 180). Enfin, un réservoir souterrain peut être abandonné sur place si les exigences de l’article 8.46 du Code de construction sont satisfaites (article 181). Le texte de cet article 8.46 n’est pas reproduit ici.

Taxes, structure de la vente et contrats d’approvisionnement

Revenu Québec indique que le vendeur d’une entreprise et l’acheteur peuvent faire un choix conjoint pour que la TPS et la TVQ ne s’appliquent pas à la vente, à certaines conditions; le détail se trouve dans le guide sur la vente d’une entreprise au Québec. La structure juridique de la transaction est abordée dans le guide sur le contrat de vente d’actifs, et les dettes de l’entreprise dans celui sur la vente d’une entreprise qui a des dettes.

Les sources consultées ne décrivent pas les ententes d’approvisionnement qu’une station peut avoir conclues avec une marque pétrolière. Le contenu de ces contrats, et la façon dont ils se transmettent, ne peuvent donc pas être résumés ici; ils peuvent être soumis à un avocat ou à un notaire avant la mise en vente. Du côté de l’acheteur, la perspective est différente : le guide sur l’état des sols d’une ancienne station décrit les vérifications qu’il peut faire. Les stations-service à vendre au Québec donnent une idée de ce qui est affiché.