Peut-on annuler une lettre d’intention d’achat?

Ce guide examine ce qui permet, ou non, de se retirer après avoir signé une lettre d’intention pour acheter une entreprise au Québec : les clauses de la lettre, les règles du Code civil du Québec sur l’offre et la promesse, et l’obligation de bonne foi. Il s’appuie sur la BDC, sur Éducaloi et sur le Code civil, cités en bas de page. Il porte sur le Québec seulement.

La réponse commence par le texte de la lettre

La BDC écrit que la lettre d’intention n’oblige habituellement pas les deux parties à procéder à la transaction, comme le fait une offre d’achat en bonne et due forme. Elle précise cependant que, lorsque la lettre le précise, elle crée des obligations exécutoires à l’encontre de l’une ou l’autre des parties, notamment en ce qui a trait à la confidentialité et à l’exclusivité. Parmi les clauses qu’elle énumère figure aussi la mention que l’acheteur peut se retirer en tout temps du processus si la transaction ne lui procure pas les gains escomptés.

Il faut donc lire la lettre signée pour savoir ce qui s’y trouve : une clause de retrait, des obligations qui continuent de lier les parties, ou les deux. Le guide « Qu’est-ce qu’une lettre d’intention pour l’achat d’une entreprise? » en décrit le contenu.

Les clauses qui peuvent lier les parties, selon la BDC

• l’engagement de confidentialité, qui protège notamment les données financières, les listes de clients et de fournisseurs et la propriété intellectuelle communiquées pendant la vérification diligente, selon la BDC;
• l’exclusivité des négociations, c’est-à-dire la période durant laquelle le vendeur s’engage à ne pas solliciter ou prendre en compte d’autres offres sans en parler à l’acheteur;
• les pénalités associées au bris de cet engagement d’exclusivité, que la BDC mentionne parmi les éléments de la lettre.

Aucun montant de pénalité ni durée type n’est donné ici : ils se négocient et se lisent dans la lettre. La BDC rapporte aussi qu’une lettre très détaillée peut être difficile à distinguer d’une offre d’achat formelle, ce qui peut mener à une contestation si une partie se désiste, et que des cas se sont retrouvés devant les tribunaux.

Si la lettre est en fait une offre : les règles du Code civil

Éducaloi avertit qu’une lettre appelée « lettre d’intention » peut être considérée comme une offre si elle est mal rédigée. Le Code civil du Québec définit à l’article 1388 l’offre de contracter comme la proposition qui comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé et qui indique la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. Pour une telle offre, le Code prévoit notamment ceci :

• selon l’article 1390, l’offre peut être assortie ou non d’un délai pour son acceptation; celle qui est assortie d’un délai est irrévocable avant l’expiration du délai, et celle qui n’en est pas assortie demeure révocable tant que l’offrant n’a pas reçu l’acceptation;
• selon l’article 1391, la révocation qui parvient au destinataire avant l’offre rend celle-ci caduque, même si l’offre est assortie d’un délai;
• selon l’article 1392, l’offre devient caduque si aucune acceptation n’est reçue avant l’expiration du délai imparti ou, sans délai, à l’expiration d’un délai raisonnable (l’article prévoit d’autres cas de caducité);
• selon l’article 1393, l’acceptation qui n’est pas substantiellement conforme à l’offre ne vaut pas acceptation.

Éducaloi, à propos de l’offre d’achat d’une maison, explique le même principe général : une offre avec délai ne peut pas être retirée tant que le délai n’est pas écoulé, sauf si l’on avise le vendeur avant qu’il ne la reçoive, une offre sans délai peut l’être tant qu’elle n’a pas été acceptée, et une clause peut prévoir l’annulation à certaines conditions. Cette page ne porte pas sur les entreprises; elle illustre seulement la règle générale.

La promesse de contracter

L’article 1396 prévoit que l’offre de contracter faite à une personne déterminée constitue une promesse de conclure le contrat envisagé dès lors que le destinataire manifeste clairement son intention de la prendre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie. La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat, mais lorsque le bénéficiaire l’accepte ou lève l’option, il s’oblige, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement. Selon l’article 1397, un contrat conclu en violation d’une promesse est opposable au bénéficiaire de celle-ci, sans préjudice de ses recours en dommages-intérêts contre le promettant et contre la personne qui, de mauvaise foi, a conclu avec lui.

Éducaloi précise par ailleurs que l’offre d’achat crée plus d’obligations pour l’acheteur qu’une simple lettre d’intention. Le contrat se forme par le seul échange de consentement, à moins que la loi n’exige une forme particulière ou que les parties n’assujettissent sa formation à une forme solennelle (article 1385), et l’article 1458 pose le devoir d’honorer les engagements contractés. Quand une lettre devient-elle une promesse ou un contrat? La réponse tient à sa rédaction et aux faits, et c’est une question pour un avocat ou un notaire.

L’exigence de bonne foi

Les articles 6 et 7 du Code civil exigent que les droits civils s’exercent selon les exigences de la bonne foi et interdisent de les exercer pour nuire à autrui ou de manière excessive et déraisonnable. L’article 1375 ajoute que la bonne foi doit gouverner la conduite des parties tant à la naissance de l’obligation qu’à son exécution ou à son extinction. Ces exigences valent dès la naissance de l’obligation; ce qu’un tribunal en tirerait pour un retrait précis dépend des circonstances et relève d’un avocat.

Avant d’agir

1. Relisez la lettre signée en cherchant les clauses de retrait, de confidentialité, d’exclusivité et de pénalité.
2. Repérez les délais et la date d’expiration de toute exclusivité.
3. Mettez tout avis de retrait par écrit et gardez une preuve de sa réception, puisque les articles 1390 à 1392 font dépendre plusieurs effets d’une offre du moment où une révocation parvient au destinataire ou une acceptation est reçue.
4. Faites lire la lettre et l’avis par un avocat ou un notaire avant de l’envoyer.