Comment choisir un courtier en entreprises au Québec?

Ce guide propose une marche à suivre pour choisir un courtier en entreprises au Québec : le type de courtier, les vérifications de permis, les questions à poser et les points du contrat à lire. Il repose sur la Loi sur le courtage immobilier, sur le Code civil du Québec, sur Éducaloi et sur la BDC, citées en bas de page, sans recommander aucun courtier. Il porte sur le Québec seulement.

Commencer par savoir de quel type de professionnel on parle

La BDC distingue plusieurs intermédiaires. Selon la taille de l’entreprise, on peut faire appel à un courtier en vente d’entreprise, qui met en vente les petites entreprises et cherche des acheteurs, ou à un représentant de banque d’investissement, qui est l’option des plus grandes. Elle mentionne aussi le courtier en immobilier commercial, dont le rôle est d’établir la valeur des biens immobiliers de l’entreprise. Ce ne sont pas des métiers interchangeables, et le choix dépend de ce qu’on veut confier.

Il faut aussi savoir ce que dit la loi. La Loi sur le courtage immobilier vise le courtage d’immeubles et n’assimile une entreprise à un immeuble que lorsque ses biens, selon leur valeur marchande, sont principalement des biens immeubles. Les vérifications de permis décrites plus bas valent donc surtout dans ce cas; elles ne sont pas un passage obligé pour toute vente d’entreprise.

Vérifier le permis et le registre quand la loi s’applique

Éducaloi, qui parle du courtage immobilier, écrit qu’au Québec le métier est encadré par la loi et par l’OACIQ, que tous les courtiers doivent avoir réussi une formation obligatoire et détenir un permis, et qu’avant de faire appel à un courtier on peut vérifier sur le site de l’OACIQ s’il respecte ces critères ou s’il a déjà fait l’objet de mesures disciplinaires. On peut aussi lui demander de montrer son permis. Selon la loi, le registre indique, pour un courtier, les nom et titres qu’il peut porter, l’adresse de ses activités et, le cas échéant, le nom de l’agence qu’il représente ainsi que les restrictions et conditions dont son permis est assorti.

L’absence de permis n’est pas toujours un défaut. L’article 3 de la loi permet à un avocat, à un notaire ou à un évaluateur agréé d’agir dans l’exercice de ses fonctions, et à un membre en règle de l’Ordre des CPA du Québec d’agir pour l’achat ou la vente d’une entreprise. Dans tous les cas, nul ne peut utiliser le titre de « courtier immobilier » ou d’« agence immobilière » sans être titulaire du permis.

Les questions à poser avant de signer

Ces questions sont des suggestions de vérification; aucune n’est une exigence de la loi, sauf mention contraire. Elles peuvent aussi servir à comparer plus d’un courtier avant de s’engager.

• Qui s’occupera personnellement de mon dossier, et quelle expérience cette personne a-t-elle avec des entreprises comme la mienne?
• Comment la rémunération est-elle établie, quand devient-elle payable et quels frais s’y ajoutent? Demandez-le par écrit.
• Le contrat est-il exclusif, pour quelle durée, et que se passe-t-il après son expiration?
• Comment l’entreprise sera-t-elle présentée en gardant l’anonymat, et qui verra les renseignements avant la signature d’un engagement de confidentialité?
• Comment les acheteurs sont-ils évalués avant d’obtenir des renseignements? La BDC note que les intermédiaires disposent d’un processus pour évaluer les acheteurs et leur permettre de manifester leur intérêt par étapes.
• Où seront déposées les sommes remises par un acheteur? La loi exige que toute somme reçue par un titulaire de permis, qui ne lui appartient pas, soit versée dans un compte en fidéicommis.

Lire le contrat : durée, exclusivité et fin du contrat

Le contrat mérite une lecture attentive, clause par clause. Par exemple, l’article 27 de la Loi sur le courtage immobilier contient une règle liée à une opération qui survient au plus 180 jours après l’expiration du contrat, mais le chapitre où elle figure s’applique à des immeubles précis, notamment un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ou un fonds de terre destiné à la construction résidentielle. Ce chapitre ne mentionne pas les entreprises : ce qui survit à la fin d’un contrat de courtage d’entreprise se lit d’abord dans le contrat lui-même.

Le Code civil du Québec contient des règles générales sur le contrat de service. L’article 2100 oblige le prestataire de services à agir au mieux des intérêts de son client, avec prudence et diligence. Selon l’article 2125, le client peut résilier unilatéralement le contrat, même si la prestation est commencée; l’article 2129 précise qu’il doit alors payer, en proportion du prix convenu, les frais et dépenses actuelles et la valeur des travaux exécutés avant la fin du contrat ou avant la notification de la résiliation, et que chaque partie est aussi tenue de tout autre préjudice que l’autre a pu subir. Que ces articles s’appliquent à un contrat de courtage précis, et comment ils se combinent avec ses clauses d’exclusivité, est une question à poser à un avocat ou à un notaire avant de signer.

Les articles 6, 7 et 1375 du même code ajoutent que les droits civils s’exercent selon les exigences de la bonne foi, qu’aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, et que la bonne foi doit gouverner la conduite des parties tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction.

Confidentialité et mise en marché discrète

La BDC avertit que, si un propriétaire s’inscrit sur un site de vente d’entreprise, le personnel, les clients ou les fournisseurs pourraient apprendre qu’il vend, selon les procédures de confidentialité du site. Elle précise qu’un intermédiaire peut approcher discrètement les acheteurs au nom du vendeur. Demandez donc au courtier de décrire concrètement ses procédures et de les consigner dans le contrat.

Faire valider le contrat et savoir où se plaindre

Éducaloi rappelle que de nombreux notaires pratiquent en droit des affaires et que les avocats peuvent conseiller en droit des affaires; en cas de problème avec un avocat, on peut contacter le Barreau du Québec. Pour un courtier titulaire d’un permis, Éducaloi indique qu’on peut porter plainte si l’on pense qu’il ne respecte pas les règles. Gardez une copie du contrat signé et de toute communication importante.

Le gouvernement du Québec indique aussi, sur sa page d’accompagnement, que Repreneuriat Québec accompagne les acheteurs et les vendeurs et que le Réseau accès PME oriente vers un conseiller régional. Ces ressources peuvent aider à comparer les options avant de choisir.