Qu’est-ce qu’un courtier en entreprises et que fait-il?

Ce guide explique ce qu’est un courtier en entreprises, ce qu’il fait pour un vendeur ou pour un acheteur et ce que prévoit la Loi sur le courtage immobilier du Québec à son sujet. Il repose sur le texte de la loi publié par LégisQuébec, sur les pages de la BDC et d’Éducaloi et sur celles du gouvernement du Québec citées en bas de page. Il porte sur le Québec seulement.

Un intermédiaire entre la personne qui vend et celle qui achète

Selon la BDC, une personne qui vend une entreprise peut trouver des acheteurs par l’entremise de courtiers en vente d’entreprise, pour les petites entreprises, ou de représentants de banque d’investissement, pour les grandes. La BDC précise que, pour les plus petites entreprises, le courtier en vente d’entreprise met l’entreprise en vente et cherche des acheteurs potentiels.

La BDC ajoute que ces intermédiaires ont accès à un vaste réseau d’acheteurs qualifiés, qu’ils peuvent approcher discrètement au nom du vendeur, et qu’ils peuvent aussi aider celui-ci à s’y retrouver dans le processus de vente. Un directeur de la BDC cité sur la même page juge qu’il est fortement recommandé de travailler avec un professionnel de ce genre. C’est un avis, pas une obligation légale. Le guide « Faut-il passer par un courtier pour vendre son entreprise? » traite de cette question à part.

Ce que fait le courtier, du côté du vendeur comme du côté de l’acheteur

La Loi sur le courtage immobilier décrit le métier par ses contrats. Elle vise d’abord le contrat par lequel un client, en vue de conclure une entente de vente ou de location d’un immeuble, charge l’autre partie d’être son intermédiaire pour agir auprès des personnes qui pourraient s’y intéresser et, éventuellement, faire s’accorder les volontés du client et celles d’un acheteur. Elle vise ensuite le contrat inverse, par lequel un client charge un intermédiaire d’agir auprès des personnes qui offrent un immeuble en vente ou en location. Il y a donc un contrat pour le côté vendeur et un contrat pour le côté acheteur. L’article 1 précise toutefois que n’est pas un contrat de courtage immobilier visé par la loi celui par lequel l’intermédiaire ne reçoit aucune rétribution.

Éducaloi, qui décrit le courtier immobilier, précise que le courtier est un professionnel formé pour agir comme intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, qu’il doit respecter des règles déontologiques et qu’il doit vérifier toutes les informations qu’il fournit au public. Elle ajoute que le courtier d’un acheteur ne peut pas également agir pour le vendeur de l’immeuble que cet acheteur veut acquérir. Ces constats portent sur le courtage d’immeubles : la page d’Éducaloi ne parle pas du courtage d’entreprises en tant que tel.

La loi ne couvre pas toute vente d’entreprise

L’article 1.1 de la Loi sur le courtage immobilier assimile à un immeuble une entreprise, mais seulement lorsque ses biens, selon leur valeur marchande, sont principalement des biens immeubles. Autrement dit, la loi ne traite pas de toutes les ventes d’entreprises : elle vise le courtage d’immeubles et n’y range l’entreprise que dans ce cas précis. Pour une entreprise dont les biens sont principalement des immeubles, le courtage relève donc de cette loi.

L’article 2 prévoit que nul, hormis les personnes visées à l’article 3, ne peut être l’intermédiaire partie à un contrat de courtage immobilier visant la vente ou l’achat d’un immeuble sans être titulaire d’un permis de courtier ou d’agence délivré conformément à la loi ou d’une autorisation spéciale de l’OACIQ, l’organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec. Sous réserve de la section IV du chapitre II de la loi, celui qui contrevient à cette règle ne peut réclamer ni recevoir de rétribution pour ses obligations d’intermédiaire. Le texte consulté pour ce guide ne dit pas quelle règle s’applique au courtage d’une entreprise dont les biens ne sont pas principalement immobiliers. Pour savoir si une transaction donnée est visée, il faut regarder la composition des biens de l’entreprise avec un avocat ou un notaire.

La loi protège aussi les titres. Selon elle, nul ne peut, sans être titulaire du permis prévu, utiliser le titre de « courtier immobilier » ou d’« agence immobilière », ni un titre pouvant laisser croire qu’il est titulaire d’un tel permis.

Les professionnels qui peuvent agir sans permis

L’article 3 de la loi énumère des exceptions. Peuvent agir comme intermédiaires sans être titulaires d’un permis, à moins de prendre un titre dont la loi réserve l’utilisation, notamment :

• un avocat, un notaire, un évaluateur agréé, un liquidateur, un séquestre, un syndic ou un fiduciaire, pourvu que le contrat soit conclu dans l’exercice de ses fonctions;
• un membre en règle de l’Ordre professionnel des comptables professionnels agréés du Québec, pourvu que le contrat soit relatif à l’achat ou à la vente d’une entreprise, à la promesse d’achat ou de vente d’une entreprise ainsi qu’à l’achat ou à la vente d’une telle promesse.

Ces exceptions sont prévues par la loi elle-même. Elles ne signifient pas qu’un de ces professionnels ou qu’un titulaire de permis soit meilleur qu’un autre : elles décrivent seulement qui a le droit d’être l’intermédiaire d’un contrat de courtage immobilier.

Ce qu’implique un permis de courtier

Selon la loi, le permis de courtier immobilier autorise son titulaire à être partie, en tant qu’intermédiaire, à un contrat de courtage immobilier, pourvu qu’il exécute personnellement les obligations qui lui incombent. Toute somme reçue dans l’exercice de ses fonctions et qui ne lui appartient pas doit être versée dans un compte en fidéicommis. Le titulaire qui se livre à une opération de courtage par l’entremise d’une personne sans permis ne peut réclamer ni recevoir de rétribution pour cette opération, et le titulaire d’un permis d’agence est responsable du préjudice causé par la faute d’un courtier qui le représente dans l’exécution de ses fonctions.

Éducaloi indique que tous les courtiers immobiliers doivent avoir réussi une formation obligatoire et détenir un permis, et qu’on peut vérifier sur le site de l’OACIQ si un courtier respecte ces critères ou s’il a déjà fait l’objet de mesures disciplinaires. On peut aussi lui demander de montrer son permis. Selon la loi, le registre indique notamment les nom et titres que la personne peut porter et l’adresse à laquelle elle exerce ses activités. Ce réflexe de vérification vaut lorsque la loi s’applique; il est détaillé dans le guide sur le choix d’un courtier.

Courtier, avocat, notaire, comptable : qui fait quoi

Le courtier n’est qu’un des conseillers d’une vente. Selon la BDC, l’avocat aide à examiner les lois et règlements de conformité qui touchent l’entreprise et rédige les modalités de la vente; le comptable aide à préparer la vérification diligente que l’acheteur voudra mener; et le courtier en immobilier commercial établit la valeur des biens immobiliers de l’entreprise. Éducaloi rappelle que de nombreux notaires pratiquent en droit des affaires et que les avocats peuvent conseiller sur le droit des affaires, un des domaines de droit les plus pratiqués au Québec.

Des ressources publiques pour se faire accompagner

Le gouvernement du Québec, sur sa page consacrée à l’accompagnement pour acheter ou vendre une entreprise, indique que Repreneuriat Québec accompagne les acheteurs et les vendeurs d’entreprises partout au Québec, de la préparation à la réalisation, y compris la mise en relation. Il mentionne aussi le Réseau accès PME, qui met en contact avec un conseiller régional, et Investissement Québec. Ces organismes ne sont pas des courtiers : ils s’ajoutent aux professionnels décrits plus haut. La page a été mise à jour le 30 septembre 2026.