Le vendeur reste-t-il responsable du bail commercial après l’avoir cédé?

Ce guide répond à une inquiétude précise du vendeur d’une entreprise : une fois le bail commercial cédé à l’acheteur, est-il encore tenu envers le locateur? Il s’appuie sur le Code civil du Québec, et sur deux capsules d’Éducaloi, cités en bas de page, et il porte sur le Québec seulement. La marche à suivre pour céder le bail est expliquée dans le guide sur la cession de bail; ici, seule compte la situation après la cession.

La règle de l’article 1873 et sa condition

La réponse du Code civil tient en une phrase, qu’il faut lire en entier. L’article 1873 prévoit que la cession de bail décharge l’ancien locataire de ses obligations, à moins que, s’agissant d’un bail autre que le bail d’un logement, les parties n’aient convenu autrement. La règle de départ favorise donc le cédant : sauf entente contraire, une fois le bail cédé, il est déchargé des obligations du locataire.

La condition compte autant que la règle. Pour un bail commercial, qui est un bail autre que celui d’un logement, les parties peuvent convenir que le cédant demeure tenu. Le Code ne dit pas où se trouve cette entente; il faut donc la chercher dans le bail d’origine, dans le consentement du locateur et dans l’acte de cession. Dire que le vendeur est libéré, sans avoir relu ces trois documents, serait donc aller plus loin que le texte.

Ce que « convenir autrement » peut signifier

Les articles lus ne donnent pas d’exemple de clause. Puisque l’exception exige que les parties aient « convenu autrement », la question à poser est concrète : un document signé prévoit-il que le cédant demeure tenu, ou dit-il expressément qu’il est déchargé? L’article 1872, qui limite ce que le locateur peut exiger au remboursement des dépenses raisonnables qui peuvent résulter de la cession, ne règle pas cette question.

1. repérer, dans le bail d’origine, toute clause qui maintient le locataire cédant tenu après la cession;
2. lire le consentement du locateur, qui peut contenir sa propre condition;
3. vérifier que l’acte de cession dit clairement si le cédant est déchargé;
4. demander à un avocat ou à un notaire de confirmer l’effet de l’ensemble.

La sous-location ne produit pas le même effet

Le vendeur qui préfère sous-louer plutôt que céder se trouve dans une autre position. Les articles 1870 et 1874 à 1876 organisent la sous-location : le locataire loue à une autre personne tout ou partie du bien, et, lorsqu’une action est intentée par le locateur contre le locataire, le sous-locataire n’est tenu envers le locateur qu’à concurrence du loyer de la sous-location dont il est débiteur envers le locataire. Ces articles ne prévoient aucune décharge du locataire. L’article 1873 ne parle que de la cession, et il serait hasardeux d’en tirer une règle pour la sous-location.

Les loyers impayés à la date de la cession

Qu’advient-il d’un loyer dû avant la cession? Les articles du Code consultés pour ce guide n’en parlent pas, et inventer une règle serait trompeur. Sur le loyer impayé, Éducaloi, de son côté, vise le locataire qui quitte son local avant la fin du bail et cesse de payer son loyer : elle écrit que le propriétaire peut le poursuivre et réclamer plusieurs frais, comme les mois de loyers impayés jusqu’à ce qu’il trouve un nouveau locataire, ou les frais pour remettre le local en état. Ce n’est pas la situation d’une cession consentie.

Pour une vente, la réponse sur les arrérages se cherche donc dans les documents : le bail, le consentement du locateur et l’acte de cession. Le vendeur a intérêt à savoir précisément où il en est avec son locateur avant de signer. Cette vérification se fait avec un avocat ou un notaire, et le comptable peut confirmer ce qui a été payé. Pour les autres dettes de l’entreprise, voir vendre une entreprise qui a des dettes.

Le cautionnement : une garantie distincte du bail

Le locateur peut avoir exigé une garantie. Éducaloi écrit qu’une compagnie peut signer un bail commercial et en être le locataire, mais que le propriétaire pourrait demander qu’un représentant de la compagnie soit aussi personnellement responsable, souvent comme caution, ce qui permet au propriétaire de se tourner vers lui si la compagnie ne respecte pas ses obligations, par exemple si elle ne paie pas son loyer. Le vendeur d’une entreprise exploitée par une société peut donc avoir signé, en plus du bail, un engagement personnel, qu’il lui faut retrouver.

Le Code civil encadre le cautionnement, défini à l’article 2333 comme le contrat par lequel la caution s’oblige envers le créancier à exécuter l’obligation du débiteur si celui-ci n’y satisfait pas. Selon l’article 2335, le cautionnement ne se présume pas et doit être exprès. L’article 2346 précise que la caution n’est tenue qu’à défaut du débiteur, et l’article 2347 lui reconnaît le bénéfice de discussion, à moins qu’elle n’y renonce expressément. Si elle s’oblige avec le débiteur principal comme caution solidaire ou codébiteur solidaire, elle ne peut plus invoquer les bénéfices de discussion et de division, d’après l’article 2352; et l’article 1525 rappelle que la solidarité ne se présume pas et n’existe que si les parties l’ont expressément stipulée ou que la loi la prévoit, mais son deuxième alinéa la présume entre les débiteurs d’une obligation contractée pour le service ou l’exploitation d’une entreprise.

Deux autres articles méritent d’être lus. L’article 2341 dit que le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur ni être contracté à des conditions plus onéreuses. L’article 2362 prévoit que le cautionnement consenti pour des dettes futures ou indéterminées, ou pour une période indéterminée, donne à la caution, après trois ans et tant que la dette n’est pas devenue exigible, la faculté d’y mettre fin en donnant un préavis suffisant au débiteur, au créancier et aux autres cautions. Aucune de ces sources ne dit toutefois que la cession du bail met automatiquement fin à un cautionnement existant, et ce guide ne l’affirme pas : la réponse se trouve dans le texte de l’engagement de la caution.

Reconduction du bail et sûretés de tiers

Une dernière précision vient de l’article 1881 : la sûreté consentie par un tiers pour garantir l’exécution des obligations du locataire ne s’étend pas au bail reconduit. Si le bail est reconduit après la cession, la garantie donnée par un tiers ne couvre donc pas, selon le Code, la période reconduite. Selon l’article 1879, le bail est reconduit tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition de la part du locateur, d’occuper les lieux plus de 10 jours après l’expiration du bail; Éducaloi précise que cette règle joue si le bail ne prévoit rien.

Que faire avant de signer la cession

La négociation de la décharge précède la signature. Le vendeur peut demander que le consentement du locateur à la cession mentionne expressément s’il le libère, et l’acheteur a lui aussi intérêt à connaître les engagements qu’il reprend. Pour le cadre général d’une vente d’actifs, voir le contrat de vente d’actifs et, pour le parcours du vendeur, vendre son entreprise au Québec. Les entreprises à vendre au Québec donnent une idée de ce qui est proposé aux acheteurs.