Comment fonctionne la cession d’un bail commercial lors de la vente d’une entreprise?

Ce guide explique comment se déroule la cession d’un bail commercial quand l’entreprise qui occupe le local change de mains au Québec : l’avis, le consentement du locateur, le motif sérieux, le délai de réponse et les frais. Il repose sur le Code civil du Québec, sur les capsules d’Éducaloi et sur les pages du gouvernement du Québec citées en bas de page, et il porte sur le Québec seulement. La responsabilité de celui qui cède son bail fait l’objet d’un autre guide, indiqué plus bas.

Ce que le Code civil permet

L’article 1851 du Code civil du Québec définit le louage, aussi appelé bail, comme le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre, le locataire, à lui procurer la jouissance d’un bien moyennant un loyer. Quand une entreprise vendue occupe un local loué, c’est l’article 1870 qui répond à la question posée : le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué ou céder le bail.

Le même article fixe la marche à suivre. Le locataire doit aviser le locateur de son intention, lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend céder le bail, et obtenir son consentement. Éducaloi décrit la même démarche en termes simples : l’avis doit contenir certaines informations, dont le nom et l’adresse de la personne visée, et le bail peut lui-même prévoir une procédure précise.

Le consentement du locateur et le motif sérieux

Le Code civil ne laisse pas le consentement du locateur à son entière discrétion, sous réserve de ce que prévoit le bail lui-même (voir plus bas). Selon l’article 1871, le locateur ne peut refuser de consentir à la cession du bail sans un motif sérieux. Le texte ne définit pas ce qu’est un motif sérieux; en cas de désaccord, c’est un tribunal qui peut trancher la question.

Le même article encadre la réponse. Quand le locateur refuse, il est tenu d’indiquer au locataire les motifs de son refus dans les 15 jours de la réception de l’avis, et s’il omet de le faire, il est réputé avoir consenti. Le délai de 15 jours court donc à partir de la réception de l’avis, et le silence du locateur équivaut à un consentement. Les articles 1870 à 1876 ne fixent pas de date limite pour la signature de l’acte de cession lui-même.

1. le locataire envoie l’avis, avec le nom et l’adresse du cessionnaire envisagé;
2. le locateur consent, ou refuse en indiquant ses motifs dans les 15 jours de la réception;
3. si le locateur ne répond pas dans ce délai, la loi le répute avoir consenti, selon l’article 1871;
4. les parties signent l’acte de cession, qu’il est prudent de faire relire par un notaire ou un avocat.

Les frais que le locateur peut réclamer

Quand il consent, le locateur ne peut exiger que le remboursement des dépenses raisonnables qui peuvent résulter de la cession, d’après l’article 1872. Le mot « que » compte : le texte ne lui permet d’exiger rien d’autre que ce remboursement en échange de son consentement. Le Code ne précise pas ce qui est raisonnable, et c’est une autre question dont la réponse dépend des faits.

Qu’en est-il du loyer? Les articles lus ne mentionnent aucune hausse de loyer à l’occasion d’une cession. Les conditions du bail, dont le montant du loyer, sont des conditions contractuelles : elles se lisent dans le bail et dans l’acte de cession. Aucune des sources consultées pour ce guide n’établit un contrôle des loyers commerciaux, et il faut éviter d’en conclure quoi que ce soit en l’absence de texte; la lecture du bail et l’avis d’un avocat ou d’un notaire règlent ce point.

Céder ou sous-louer : deux opérations différentes

L’article 1870 traite ensemble la sous-location et la cession, mais elles ne sont pas équivalentes. Dans la sous-location, le sous-locataire est débiteur d’un loyer envers le locataire, comme le montre l’article 1874. Les articles 1874 à 1876 décrivent les effets d’une sous-location : lorsque le locateur intente une action contre le locataire, le sous-locataire n’est tenu envers le locateur qu’à concurrence du loyer de la sous-location dont il est lui-même débiteur envers le locataire, le locateur peut demander la résiliation de la sous-location si l’inexécution d’une obligation par le sous-locataire cause un préjudice sérieux au locateur ou aux autres locataires ou occupants, et le sous-locataire peut exercer les droits et recours du locataire si le locateur n’exécute pas ses obligations.

Pour une entreprise vendue avec son local, la différence compte aussi pour le vendeur, puisque l’article 1873 ne parle que de la cession. Ce que cela change pour le vendeur est traité dans le guide sur la responsabilité du cédant après la cession.

Ce que le bail lui-même peut prévoir

Éducaloi précise, dans sa capsule « 5 choses à savoir sur le bail commercial », que plusieurs règles du bail commercial diffèrent de celles du bail de logement. Elle écrit notamment que le bail commercial peut interdire au locataire de sous-louer ou de céder son bail, alors que le locataire d’un logement a normalement ce droit. Dans sa capsule sur la fin du bail commercial, elle ajoute que le bail peut interdire la cession ou permettre au propriétaire de la refuser pour n’importe quelle raison.

Ces affirmations d’Éducaloi ne cadrent pas d’emblée avec la règle du motif sérieux de l’article 1871, et les passages lus ne tranchent pas cette tension. Le point pratique est donc le suivant : avant de présenter un bail comme transférable, il faut lire ses clauses sur la cession et la sous-location, puis faire confirmer par un avocat ou un notaire ce qu’elles produisent. Éducaloi précise elle-même que son information explique de façon générale le droit en vigueur et ne constitue pas un avis juridique.

Les règles de 2024 ne visent que le logement

Une confusion est facile à faire : depuis le 21 février 2024, selon Éducaloi, un propriétaire n’a plus besoin d’un motif sérieux pour refuser une cession de bail, et un refus sans motif sérieux résilie alors le bail à la date de cession indiquée dans l’avis. Cette nouvelle règle figure aux articles 1978.1 et 1978.2 du Code civil, dans la section des règles particulières au bail d’un logement. Elle ne vise pas le bail commercial, qui reste régi par les articles 1870 à 1876 présentés dans ce guide. Un texte qui annonce la fin de l’exigence du motif sérieux doit donc être rapproché de cette section, qui vise le bail d’un logement et non le local d’une entreprise.

Quand l’immeuble change de propriétaire

Une entreprise peut aussi être touchée par la vente de l’immeuble où elle loue son local. L’article 1886 prévoit que l’aliénation volontaire ou forcée du bien loué ne met pas fin de plein droit au bail. L’article 1887 apporte toutefois des nuances. L’acquéreur peut résilier un bail à durée indéterminée en suivant les règles ordinaires de résiliation. S’il s’agit d’un bail immobilier à durée fixe et qu’il reste à courir plus de 12 mois à compter de l’aliénation, il peut le résilier à l’expiration de ces 12 mois en donnant par écrit un préavis de six mois au locataire, sauf si le bail a été inscrit au bureau de la publicité des droits avant l’acte d’aliénation : il ne peut alors pas le résilier.

Selon Éducaloi, le locataire peut publier lui-même son bail au registre foncier pour protéger ses droits; la capsule précise que, si le bail est à durée indéterminée, cette publication n’empêche pas l’acheteur de l’immeuble d’y mettre fin. Le gouvernement du Québec explique que l’inscription sur le Registre foncier rend publics les droits sur un immeuble et que ces droits deviennent opposables à toute personne, mais que le système ne crée aucun droit : les droits naissent notamment à la signature du contrat. Cette même page précise que le personnel du Registre foncier n’est pas autorisé à exprimer un avis sur un acte en préparation.

Où se règle un désaccord

Si le locateur et le locataire ne s’entendent pas, Éducaloi indique que le locataire d’un bail commercial ne peut pas s’adresser au Tribunal administratif du logement, qui entend seulement les conflits liés à un bail de logement. Les conflits sur un bail commercial relèvent de la Cour supérieure ou de la Cour du Québec. Un refus qu’on juge sans motif sérieux, ou un silence du locateur qui vaut consentement, se plaide donc devant l’un de ces deux tribunaux.

À vérifier avant de s’engager

Ce guide ne se prononce pas sur l’effet qu’une vente d’actions ou une vente d’actifs a sur le bail : les sources lues pour l’écrire ne traitent pas de cette question. Pour comparer les deux structures de vente, voir vente d’actions ou vente d’actifs et le contrat de vente d’actifs. Du côté de l’acheteur, acheter une entreprise au Québec situe le bail parmi les autres vérifications. Pour voir ce qui se vend, parcourez les entreprises à vendre au Québec.

• lire les clauses du bail sur la cession, la sous-location, la durée et les garanties;
• envoyer l’avis écrit au locateur, avec le nom et l’adresse du cessionnaire, et noter la date de réception;
• demander par écrit les motifs de tout refus et surveiller le délai de 15 jours;
• faire vérifier par un notaire ou un avocat l’acte de cession et, le cas échéant, l’inscription au registre foncier.