Qui peut acheter une ferme ou une terre agricole au Québec?

Ce guide répond à la question de savoir qui a le droit d’acquérir une terre agricole au Québec, et à une question voisine : faut-il un diplôme, ou être agriculteur? Il s’appuie sur la Loi sur l’acquisition de terres agricoles par des non-résidents et sur la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, toutes deux sur LégisQuébec, ainsi que sur les pages de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) et de Québec.ca citées au bas de la page. Il porte sur le Québec seulement.

Diplôme, expérience, statut d’agriculteur : ce que les textes exigent

Aucune des deux lois consultées ne subordonne l’achat d’une terre agricole à un diplôme ou à un statut d’agriculteur. Les conditions qu’elles posent portent sur la résidence de l’acquéreur, sur la superficie de la terre, sur le type d’acquéreur et sur l’emplacement du terrain. Une personne qui n’a jamais exploité de ferme n’est donc pas écartée, en soi, par ces textes.

La formation joue un rôle ailleurs. Dans les critères du Programme d’appui financier à la relève agricole 2 de La Financière agricole du Québec, il faut avoir une formation reconnue, et il faut être âgé de 18 ans et plus sans avoir atteint 40 ans. Ce sont des conditions d’accès à une subvention, pas à l’achat. Quant à l’enregistrement de l’exploitation auprès du ministère de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation, Québec.ca le présente comme optionnel. La Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles en fait toutefois un critère, à son article 79.0.6, pour savoir si certaines acquisitions exigent l’autorisation de la CPTAQ, comme on le verra plus bas.

La personne qui réside au Québec

La Loi sur l’acquisition de terres agricoles par des non-résidents définit la résidence à son article 2. Une personne physique réside au Québec si elle est citoyenne canadienne ou résidente permanente au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés, et si elle a séjourné au Québec au moins 1 095 jours au cours des 48 mois qui précèdent immédiatement la date de l’acquisition. L’article 3 prévoit un cas particulier pour certaines personnes, dont les membres des forces armées du Canada, les fonctionnaires du Québec ou du Canada et les personnes qui poursuivent un programme d’études : elles sont réputées résider au Québec si elles y ont séjourné au moins 1 095 jours au cours des 48 mois qui précèdent immédiatement leur départ du Québec.

Pour une personne morale à capital-actions, la CPTAQ résume deux conditions parmi celles qu’elle publie : plus de 50 % des actions du capital-actions, avec plein droit de vote, doivent appartenir à une ou plusieurs personnes résidant au Québec, et plus de la moitié des administrateurs doivent être des personnes physiques qui y résident. L’article 4 de la loi pose une autre condition, qui vaut pour toute personne morale : elle ne doit pas être contrôlée directement ou indirectement par une ou plusieurs personnes qui ne résident pas au Québec. La page de la CPTAQ conclut qu’une personne physique ou morale qui ne répond pas à tous les critères énoncés est non résidente au sens de la loi. Cette définition vaut pour la loi sur les non-résidents seulement. Selon la CPTAQ, l’autorisation que cette loi impose vise l’acquisition d’une terre agricole de quatre hectares ou plus, constituée d’un seul lot ou de lots contigus ou réputés contigus.

La personne qui ne réside pas au Québec

Selon l’article 8 de la loi, une personne qui ne réside pas au Québec ne peut, sans l’autorisation de la Commission, acquérir directement ou indirectement une terre agricole. L’article 11 interdit aussi à une personne qui réside au Québec d’acquérir une terre au nom ou pour le compte d’une personne non résidente sans cette autorisation. L’article 27 précise qu’une acquisition faite en contravention des articles 8 à 11 est nulle; le même article précise toutefois que cette nullité n’est pas opposable à une personne qui réside au Québec et qui a acquis l’immeuble avec un titre translatif de propriété. La loi ne s’applique qu’au territoire situé au sud du cinquantième parallèle (article 5), et son article 33 écarte le cas où un non-résident devient propriétaire par une prise en paiement, dans les conditions qu’il énonce.

L’article 10 vise l’achat d’actions : une personne non résidente qui acquiert des actions d’une société par actions dont l’un des actifs est une terre agricole est réputée acquérir une terre agricole si ce transfert fait de la société une personne morale non résidente. La CPTAQ l’explique dans les mêmes termes : il faut s’assurer que l’achat d’actions n’a pas pour effet de rendre la société non résidente, car une autorisation de la Commission serait alors nécessaire.

Comment la CPTAQ décide une demande de non-résident

La CPTAQ publie la démarche de sa décision. Elle détermine d’abord si la terre est propice à la culture du sol, au pâturage ou à l’acériculture : si elle ne l’est pas, l’article 15.1 prévoit que l’autorisation est accordée. Si elle est propice et que le requérant est une personne physique qui a l’intention de s’établir au Québec, l’article 15.2 accorde l’autorisation à la condition qu’elle y séjourne au moins 1 095 jours dans les 48 mois suivant l’acquisition et qu’elle soit alors citoyenne canadienne ou résidente permanente.

Pour les autres demandeurs, l’article 15.3 plafonne à 1 000 hectares par année les superficies propices que la Commission peut autoriser, selon sa page. Quand ce total est atteint avec les demandes en traitement ou déjà autorisées, elle suspend l’étude des nouveaux dossiers jusqu’à ce que des superficies se libèrent, par exemple lorsqu’une demande est retirée ou refusée, ou qu’une nouvelle année commence. Les critères que la Commission prend en compte sont énumérés à l’article 16; la page de la CPTAQ sur ce sujet date de 2023, et c’est le texte de la loi à jour qui fait foi.

Fonds d’investissement et acquéreur non enregistré

Une seconde loi, la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, vise l’acquéreur de n’importe quelle origine. Son article 79.0.6 interdit, sans l’autorisation de la Commission et sauf dans les cas que le gouvernement peut prévoir par règlement, l’acquisition directe ou indirecte d’une terre agricole dans les cas que la CPTAQ résume ainsi : la terre fait quatre hectares ou plus, et l’acquéreur est un fonds d’investissement, ou n’est pas une exploitation agricole enregistrée alors que la terre se situe sur le territoire visé par décret et à 1 000 mètres ou moins d’un périmètre d’urbanisation. La CPTAQ précise que, tant qu’un règlement ne définit pas « fonds d’investissement », la définition de la Loi sur les valeurs mobilières s’applique.

Lorsqu’elle évalue une telle demande, la Commission prend notamment en considération l’usage projeté, le potentiel agricole de la terre, l’incidence de l’acquisition sur le prix des terres agricoles de la région et l’accès à celles-ci pour la relève agricole (article 79.0.11). Pour l’acquéreur non enregistré, l’article 79.0.12 prévoit que l’autorisation est accordée lorsque le demandeur déclare que la terre fera partie, dans l’année suivant l’inscription de l’acquisition au registre foncier, d’une exploitation agricole enregistrée à son nom. L’article 79.0.7 interdit aussi à une personne qui n’est pas visée d’acquérir, sans autorisation, une terre agricole au nom ou pour le compte d’une personne visée. Ces interdictions ne s’appliquent pas, selon l’article 79.0.4, lorsque l’acquéreur est une communauté, un ministère, une municipalité, un organisme public ou le gouvernement.

Diviser ou vendre une partie d’un lot

Les règles qui précèdent concernent l’acquéreur. D’autres concernent le vendeur et l’opération elle-même. Dans une région agricole désignée, la loi exige l’autorisation de la Commission pour utiliser un lot à une fin autre que l’agriculture (article 26), pour le lotir (article 28) et pour l’aliéner lorsque la personne conserve un droit d’aliénation sur un lot contigu (article 29), sauf dans les cas et conditions déterminés par règlement. La CPTAQ rappelle la logique de ces exigences : en zone agricole, l’agriculture et les activités agricoles sont, sauf exception, les seules utilisations permises.

L’article 29.2 écarte l’exigence lorsque l’aliénation porte sur au moins cent hectares et que la partie résiduelle contiguë en compte autant. La CPTAQ mentionne aussi des exemptions, comme les droits acquis, qui supposent le dépôt préalable d’une déclaration d’exercice d’un droit. Un lotissement ou une aliénation faits en contravention des articles 28 ou 29, de même qu’une acquisition faite en contravention de l’article 79.0.6, sont annulables, à moins que la Commission ne les ait autorisés par la suite (article 30).

Où se renseigner avant de promettre d’acheter

Le point de départ est la terre elle-même : sa superficie, son emplacement par rapport à un périmètre d’urbanisation, son statut de terre en région agricole désignée. Vient ensuite l’acquéreur, personne ou société, et sa résidence au sens de la loi. Un notaire peut confirmer ces éléments et dire si une demande à la CPTAQ est nécessaire avant la signature. Pour la suite d’un achat, voir comment acheter une ferme au Québec, et pour le cadre général de l’achat d’une entreprise, acheter une entreprise au Québec. Le cas d’un transfert à la relève est traité dans le guide sur le transfert d’une entreprise agricole.