Comment acheter une ferme au Québec?

Ce guide suit le parcours d’une personne qui souhaite acquérir une ferme au Québec, en dehors d’un transfert familial : ce que l’on achète, l’enregistrement auprès du ministère de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation (MAPAQ), le rôle de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ), les programmes de La Financière agricole du Québec et les contingents de production. Il repose sur les pages officielles de Québec.ca, de LégisQuébec, de la CPTAQ et de La Financière agricole citées au bas de la page, et il porte sur le Québec seulement.

Ce que l’on achète au juste : une terre, une entreprise ou des parts

Les textes distinguent deux notions qu’il vaut mieux garder séparées. La première est la terre agricole, c’est-à-dire le fonds de terre. La seconde est l’exploitation agricole, que la Loi sur le ministère de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation décrit à l’article 36.0.1 comme une entreprise réunissant en une même unité économique et comptable des capitaux et des facteurs élémentaires de production, dont au moins un immeuble à vocation agricole. Acheter une ferme peut donc vouloir dire acquérir des lots, acquérir l’entreprise qui les exploite, ou acquérir les actions de la société qui détient l’un et l’autre. Ces scénarios ne déclenchent pas tous les mêmes règles.

Pour la CPTAQ, le mot « acquisition » a un sens large : c’est le fait de devenir propriétaire par tout acte translatif de propriété, y compris la vente avec faculté de rachat, l’emphytéose, le bail à rente, la vente forcée et la vente pour taxes. La définition prévoit aussi des exceptions, que la page détaille. Avant de s’engager, il faut donc préciser avec un notaire ce qui sera transféré, à qui et par quel acte.

L’enregistrement de l’exploitation auprès du MAPAQ

Selon Québec.ca, l’enregistrement d’une entreprise agricole est optionnel, mais il est avantageux de s’enregistrer pour accéder à certains programmes gouvernementaux et recevoir de l’accompagnement. Il donne un numéro d’identification ministériel de type « exploitant agricole ». La page ajoute que seul le MAPAQ peut accepter ou refuser un enregistrement, et que le demandeur doit détenir les permis et autorisations que les lois exigent pour son type de production.

Les conditions viennent de la loi et de son règlement. L’entreprise doit exploiter au moins un immeuble à vocation agricole et démontrer un revenu agricole brut annuel minimal, que le règlement relie à la valeur minimale de production exigée d’un producteur par la Loi sur les producteurs agricoles. Selon Québec.ca, une entreprise qui est en voie de produire ce revenu minimal peut aussi être admissible, si elle dispose des facteurs élémentaires de production en quantité suffisante. Parmi les pièces que la page mentionne, il y a le contrat d’achat des terres de l’exploitation, cet achat devant dater de moins de deux ans, et le plan d’affaires simplifié, obligatoire pour une exploitation en démarrage dont le revenu agricole n’est pas attesté. Le règlement précise que l’enregistrement est accordé pour une durée maximale de trois ans et qu’une carte d’enregistrement est délivrée.

La page signale aussi un avantage lié à l’achat de terres : l’exonération des droits de mutation à l’achat de terrains et de bâtiments agricoles, dans une période d’un an. Elle ne vise que les terres en propriété, lorsque le nom des acquéreurs correspond à celui qui est enregistré au MAPAQ, et la page invite à joindre la municipalité pour connaître les modalités.

Après l’achat : ajouter la terre au dossier et surveiller les baux

Pour ajouter une terre achetée, Québec.ca renvoie au formulaire d’ajout d’une unité d’évaluation en propriété. Selon le règlement, un immeuble qui s’ajoute à l’exploitation est inclus à la fiche à compter de la date du transfert de propriété si le ministre reçoit l’avis de mise à jour dans l’année du transfert; à défaut, il l’est à compter du 1er janvier de l’année de réception de l’avis. La page précise aussi que le dossier doit avoir été mis à jour avant le 31 décembre de l’année concernée après une modification, comme un achat de terres, sous peine de pénalité financière.

Un point mérite une attention particulière lorsque des terres sont louées. Lors d’un changement de propriétaire, dit Québec.ca, toute location déclarée avec l’ancien propriétaire est retirée automatiquement du dossier de l’exploitation locataire, sans préavis, et une nouvelle déclaration de location, accompagnée d’une demande de paiement conjointe avec le nouveau propriétaire, est nécessaire pour conserver l’unité d’évaluation au dossier. L’acheteur d’une terre louée à une exploitation enregistrée devient ce nouveau propriétaire. La page ne décrit pas d’autre démarche de transfert d’un dossier d’un vendeur à un acheteur : c’est une question à poser directement au MAPAQ.

La CPTAQ : quand l’acquisition elle-même exige une autorisation

La CPTAQ indique qu’une demande d’autorisation est obligatoire lorsqu’on acquiert une terre agricole de quatre hectares ou plus et que l’acquéreur est un fonds d’investissement, ou qu’il n’est pas une exploitation agricole enregistrée et que la terre se trouve dans un territoire visé par décret, à 1 000 mètres ou moins d’un périmètre d’urbanisation. Dans les autres cas, selon la page, aucune autorisation n’est nécessaire. Pour l’acquéreur non enregistré, la loi ajoute à l’article 79.0.12 que l’autorisation est accordée lorsque le demandeur déclare que la terre fera partie, dans l’année suivant l’inscription de l’acquisition au registre foncier, d’une exploitation agricole enregistrée à son nom. Le guide sur qui peut acheter une terre agricole au Québec détaille ces conditions, ainsi que les règles propres aux non-résidents.

Les programmes de La Financière agricole pour l’acheteur

La Financière agricole du Québec publie trois outils qui intéressent une personne qui acquiert une ferme. Le Programme d’appui financier à la relève agricole 2 offre une subvention, selon la formation, aux personnes de 18 ans et plus qui n’ont pas atteint 40 ans et qui souhaitent démarrer une entreprise agricole ou en intégrer une existante. Parmi les critères publiés, il faut une formation reconnue et détenir au moins 20 % des parts de l’entreprise. Cette formation intervient donc pour la subvention, et non comme condition d’achat. Les montants et les seuils peuvent changer : on les vérifie auprès de l’organisme.

La formule vendeur-prêteur permet au propriétaire de l’entreprise de prêter aux acheteurs, avec une garantie de La Financière agricole sur le prêt. La page précise que le crédit d’impôt remboursable qui l’accompagnait ne s’applique qu’aux ententes conclues avant le 1er janvier 2025. L’Appui Capital Relève, de son côté, offre un congé de paiement en capital pouvant s’échelonner jusqu’à cinq ans, pour alléger la pression sur les liquidités au moment du transfert. Québec.ca présente en outre une liste des programmes du MAPAQ et invite à joindre un conseiller en relève et en établissement. Pour un panorama du financement en général, voir financer l’achat d’une entreprise.

Les contingents de production

Pour certains produits, produire ou mettre en marché suppose un contingent. La Loi sur la mise en marché des produits agricoles, alimentaires et de la pêche permet à un office, par règlement, de contingenter la production et la mise en marché du produit visé par son plan (article 93). Quand un office l’a fait, nul ne peut produire ou mettre en marché ce produit sans contingent, sauf dans les situations prévues au règlement (article 94). L’article 95 ajoute que seule la personne ou la société qui produit le produit visé peut être titulaire d’un contingent et l’exploiter, ce qui n’empêche pas un nouveau producteur de le devenir; une exception vise le créancier temporairement titulaire en exécution d’une garantie.

La loi ne fixe elle-même aucune quantité. L’article 93 permet à l’office de déterminer, par règlement, les cas et les conditions de transfert d’un contingent d’un producteur à un autre, et de soumettre tout transfert à son approbation. Pour une ferme visée par un plan, la règle qui compte est donc celle de l’office du produit en cause : on la lui demande avant de signer. Ce guide ne publie ni quantité ni valeur de contingent.

Pour passer à l’étape suivante

Les pages citées ne remplacent pas l’avis d’un notaire, qui précise l’acte et les vérifications à faire sur les titres. Elles permettent toutefois de dresser la liste des questions à poser :

• au MAPAQ, comment l’exploitation sera enregistrée et quand le dossier sera mis à jour après l’achat;
• à la CPTAQ, si l’acquisition envisagée tombe dans l’un des cas où l’autorisation est requise;
• à la municipalité, comment s’applique l’exonération des droits de mutation;
• à La Financière agricole, quel programme est offert au moment de la demande;
• à l’office du produit, quelles règles de contingent s’appliquent et comment un transfert est approuvé.

Pour la préparation d’un transfert à la relève dans la famille, une autre page de ce site traite du transfert d’une entreprise agricole, et une autre de l’exonération des gains en capital pour le vendeur.