Qui peut acheter une agence immobilière au Québec, et comment?

Ce guide explique qui peut acheter une agence immobilière au Québec et quelles étapes la réglementation du courtage immobilier met sur la route d’un acheteur. Il repose sur la Loi sur le courtage immobilier, sur le Règlement sur les permis de courtier et d’agence, sur deux autres lois québécoises et sur des pages de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), toutes citées en bas de page. Il porte sur le Québec seulement et ne contient aucun prix, aucun chiffre d’affaires ni aucune évaluation.

Qui peut acheter une agence immobilière?

La réponse dépend de la forme de l’agence. La page de l’OACIQ sur le permis d’agence immobilière précise que le titulaire peut être une personne morale ou une personne physique. Lorsque c’est une personne morale, son actionnaire ou son administrateur n’a pas à être titulaire d’un permis de courtage immobilier. Autrement dit, une personne qui ne travaille pas comme courtier n’est pas écartée d’emblée comme propriétaire d’une agence constituée en société.

L’exigence se déplace toutefois ailleurs. Selon la même page, l’agence doit être dirigée par un titulaire de permis valide qui détient la qualification « agréé DA » et qui agit à titre de dirigeant de l’agence. Le Règlement sur les permis de courtier et d’agence ajoute que, si le demandeur est une personne physique, il doit être titulaire d’un permis de courtier immobilier et agir comme dirigeant de l’agence. L’acheteur individuel qui voudrait exploiter l’agence en son propre nom doit donc être lui-même courtier.

Ce que le permis d’agence autorise

Selon la Loi sur le courtage immobilier, le permis d’agence autorise son titulaire à être partie, en tant qu’intermédiaire, à un contrat de courtage immobilier, à condition de faire exécuter ses obligations par des personnes physiques agissant pour lui qui sont, elles, titulaires d’un permis de courtier. La loi prévoit aussi que l’agence qui se livre à une opération de courtage par l’entremise d’une personne physique sans permis ne peut ni réclamer ni recevoir de rétribution pour cette opération. Le titulaire doit avoir un établissement au Québec, divulguer à l’OACIQ le nom des courtiers par l’entremise desquels il agit, et acquitter la prime d’assurance de responsabilité civile fixée par l’Organisme. Il répond en outre du préjudice causé par la faute d’un courtier qui le représente dans l’exécution de ses fonctions.

Le dirigeant d’agence et le délai de 60 jours

La loi réserve le rôle de dirigeant au titulaire de permis de courtier qui a exercé ses activités pendant la période que fixe un règlement de l’OACIQ. La page de l’Organisme ajoute qu’un courtier dont le permis est assorti de conditions ou de restrictions par le comité de discipline ou par le comité de délivrance et de maintien de permis ne peut pas être nommé dirigeant pendant la durée de ces conditions. Le dirigeant doit veiller à ce que les administrateurs, les courtiers et les employés respectent la réglementation et le programme de conformité de l’agence.

Un délai mérite d’être repéré avant toute signature. L’OACIQ écrit que, si une agence constituée en personne morale n’est pas dirigée par un titulaire de permis possédant les qualifications requises pendant plus de 60 jours, son permis est suspendu. Selon l’article 16 du règlement, le permis d’une agence est suspendu par l’OACIQ lorsque son titulaire cesse de posséder les qualifications requises pour être dirigeant ou, s’il s’agit d’une société ou d’une personne morale, lorsqu’elle n’est pas dirigée par une personne qualifiée pendant plus de 60 jours. La suspension ou la révocation du permis d’agence suspend à son tour tous les permis des courtiers qui exercent au sein de l’agence, y compris celui du dirigeant.

Acheter les actions ou acquérir l’exploitation

La loi délivre le permis d’agence à la personne ou à la société qui satisfait à ses conditions, et interdit, sauf les exceptions qu’elle prévoit, d’être l’intermédiaire à un contrat de courtage visant la vente ou l’achat d’un immeuble sans permis ou autorisation spéciale de l’OACIQ. Acheter les actions de la société titulaire laisse donc le même titulaire, qui doit toutefois déclarer sans délai les changements (voir plus bas); acquérir seulement l’exploitation oblige l’acheteur à détenir lui-même un permis pour agir comme intermédiaire. Les contrats et leurs conséquences sont expliqués dans les guides Acheter les actions d’une entreprise privée et Le contrat de vente d’actifs. Ce que l’OACIQ publie, c’est le parcours d’une demande de délivrance de permis d’agence, celui d’une nouvelle agence.

Si l’acheteur doit demander un nouveau permis

La page « Demande de délivrance d’un permis d’agence » (copie d’archive saisie le 24 juin 2025) décrit un parcours en étapes. L’OACIQ y avertit qu’un minimum de 90 jours pourrait être requis avant qu’il puisse répondre à une demande. Le nom de l’agence doit d’abord recevoir son approbation, et l’Organisme demande d’obtenir cette approbation avant d’enregistrer ce nom au Registraire des entreprises et de débourser divers frais. Le titulaire ne doit pas choisir un nom susceptible de compromettre l’honneur ou la dignité de la profession, et une agence franchisée doit avoir l’autorisation du franchiseur pour utiliser son nom et son logo.

1. Faire approuver le nom par l’OACIQ, puis immatriculer la société ou la société de personnes au Registraire des entreprises.
2. Joindre à la demande les renseignements exigés par le règlement : pour une personne morale ou une société, le nom du dirigeant et son numéro de permis de courtier; le nom des courtiers par l’entremise desquels l’agence agira, l’état des informations à jour du registre des entreprises et, s’il y a lieu, les documents sur les déclarations de culpabilité.
3. Remettre le formulaire « Exercice des activités pour le compte d’une nouvelle agence immobilière » pour chaque courtier qui travaillera pour l’agence, dirigeant compris.
4. Si le dirigeant n’a jamais agi à ce titre, ou pas au cours des deux dernières années, démontrer qu’il a suivi dans les deux années précédant sa nomination les formations sur le programme de conformité exigées par l’OACIQ.

Selon le règlement, une demande n’est considérée comme reçue que lorsque tous les renseignements et documents exigés ont été fournis avec les droits exigibles. Pour une demande présentée par une personne physique, l’OACIQ précise qu’il procède à une vérification des antécédents judiciaires et à une vérification auprès du Bureau du surintendant des faillites. La loi permet aussi à l’Organisme de refuser un permis ou de l’assortir de restrictions ou de conditions, notamment lorsque le demandeur a déjà vu son permis révoqué, suspendu ou assorti de restrictions ou de conditions par le comité de discipline ou par un organisme de surveillance du courtage immobilier, du Québec ou d’ailleurs.

Les changements à déclarer et les rappels annuels

Le règlement oblige le titulaire à transmettre sans délai à l’OACIQ toute modification d’un renseignement ou d’un document exigé. L’Organisme donne un exemple : un changement de structure de l’entreprise en cours d’année doit lui être déclaré sans délai, sans attendre le renouvellement annuel. La liste des courtiers rattachés à l’agence doit aussi être tenue à jour, selon la loi. Pour le registre des entreprises, la Loi sur la publicité légale des entreprises exige une déclaration de mise à jour dans les 30 jours de la date d’un changement, sauf délai plus court prévu par la loi, et la déclaration d’une personne morale nomme notamment les trois actionnaires qui détiennent le plus de voix.

Selon la page de l’OACIQ sur le permis d’agence (copie saisie le 15 juin 2025), le permis est valide du 1er mai au 30 avril, et le dirigeant doit, au plus tard le 30 avril de chaque année, acquitter les droits exigibles et mettre à jour les renseignements de l’agence. Les agences doivent aussi remplir le questionnaire d’auto-inspection au plus tard le 31 mars de chaque année, et la contribution au Fonds d’indemnisation du courtage immobilier (FICI) est versée lors de la demande de permis, puis chaque année.

Le compte en fidéicommis et les renseignements personnels

La loi exige que toute somme reçue par un courtier et qui ne lui appartient pas soit versée dans un compte en fidéicommis. L’OACIQ précise que les agences doivent détenir un tel compte si elles détiennent des sommes pour autrui. Pendant la vérification diligente, l’acheteur peut demander à un comptable (CPA) d’examiner la tenue de ce compte.

Pendant les négociations, l’agence vendeuse détient des renseignements personnels sur ses clients. L’article 18.4 de la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé permet, lorsque c’est nécessaire à la conclusion d’une transaction commerciale, de les communiquer à l’autre partie sans le consentement des personnes concernées, mais seulement après une entente qui limite leur usage à la conclusion de la transaction, interdit leur communication sans consentement sauf autorisation de la loi, impose des mesures de confidentialité et prévoit leur destruction si la transaction ne se conclut pas ou si leur usage n’est plus nécessaire. Une fois la transaction conclue, l’acheteur qui veut continuer à les utiliser doit respecter la loi et, dans un délai raisonnable, aviser les personnes qu’il détient désormais des renseignements les concernant.

Avant d’aller plus loin, comparez ces étapes avec le parcours général décrit dans Acheter une entreprise au Québec, et consultez Financer l’achat d’une entreprise pour les sources de financement publiées par les organismes officiels. Si vous êtes de l’autre côté de la table, Vendre une agence immobilière au Québec présente la fin ou le transfert d’activités.