Comment vendre son agence immobilière au Québec?

Ce guide s’adresse à la personne qui dirige ou possède une agence immobilière au Québec et qui songe à la vendre ou à cesser ses activités. Il suit ce que publient la Loi sur le courtage immobilier, le règlement sur les dossiers et la comptabilité en fidéicommis, la loi sur les renseignements personnels et l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), dont les pages sont citées en bas. Il porte sur le Québec seulement et ne contient aucun prix ni aucun chiffre d’affaires.

Cesser ses activités ou vendre : ce que les sources distinguent

Il faut d’abord distinguer deux situations. La page de l’OACIQ « Cessation d’activités d’une agence immobilière ou d’un courtier agissant à son compte » (copie d’archive saisie le 15 août 2025) traite de la fermeture : le permis prend fin, les clients sont informés et les dossiers changent de mains. Elle ne décrit pas la vente d’une agence qui continue d’exploiter, par exemple par la cession de ses actions. Pour ce second cas, les sources lues s’en tiennent à des règles générales. Selon l’article 10 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence, le titulaire transmet sans délai à l’OACIQ toute modification d’un renseignement ou d’un document requis par la Loi sur le courtage immobilier ou par ce règlement. L’Organisme précise que, si les déclarations de l’agence changent en cours d’année, par exemple à la suite d’un changement de structure de l’entreprise, le dirigeant l’en informe sans délai plutôt que d’attendre le renouvellement annuel. Le dirigeant de l’agence qui vend a intérêt à interroger le Service de la certification de l’OACIQ pour savoir quelle voie s’applique à sa situation.

Les autres guides de Deavo décrivent le parcours commun à toute vente : Vendre son entreprise au Québec pour les grandes étapes, Où annoncer son entreprise à vendre pour la mise en marché. Celui-ci ne s’attache qu’à ce qui tient à la nature d’une agence réglementée.

Planifier la fin avec les transactions en cours

L’OACIQ écrit que la cessation se planifie et s’effectue par étapes afin de protéger le public, et que les clients doivent être avisés de la situation et des choix qui s’offrent à eux. L’agence doit synchroniser, dans la mesure du possible, la fin de ses activités avec celle des transactions en cours. Si des dossiers ne sont pas finalisés, ils doivent obligatoirement être traités par un titulaire qui a un permis valide : une agence ne peut donc pas laisser des transactions sans courtier habilité à les mener.

Les contrats de courtage en cours

La première tâche concrète est de relever les contrats de courtage en vigueur, ce qui comprend tous les cas de co-inscription, puis d’envoyer à chaque client un avis écrit qui indique la date de cessation et explique ses choix. L’Organisme a conçu des avis types adaptés aux scénarios possibles, avec une section de réponse pour la personne qui a signé le contrat. Si le permis est suspendu ou révoqué, l’OACIQ rappelle que l’agence doit cesser sans délai toute activité de courtage et aviser par écrit, également sans délai, les parties ayant des contrats en cours que l’agence et ses courtiers ne sont plus autorisés à les représenter.

Le compte en fidéicommis

L’argent d’autrui est la partie la plus encadrée. L’OACIQ demande de procéder à une conciliation bancaire des comptes en fidéicommis, le compte général et les comptes spéciaux, avant d’effectuer quelque remboursement ou transfert que ce soit. Pour changer de fiduciaire, il faut le consentement écrit des parties et celui, aussi écrit, du nouveau fiduciaire titulaire de permis qui recevra les sommes. Les sommes détenues à titre d’avance de rétribution et de déboursés sont remboursées aux clients dès la résiliation du contrat de courtage. La page place la fermeture du compte général en fidéicommis parmi les étapes finales, une fois les autres franchies, et le règlement exige alors la transmission sans délai d’un avis à l’OACIQ.

• conciliation bancaire de chaque compte en fidéicommis avant tout mouvement de fonds;
• consentement écrit des parties au changement de fiduciaire;
• consentement écrit du nouveau fiduciaire titulaire de permis;
• remboursement des avances et des déboursés dès la résiliation du contrat;
• avis à l’OACIQ à la fermeture du compte général.

Les dossiers et les registres

Le règlement exige de conserver les registres et les dossiers au moins six ans après leur fermeture définitive. Quand l’agence cesse d’exercer, elle doit remettre sans délai ses registres et ses dossiers, autres que ceux de la comptabilité de son entreprise, à un courtier agissant à son propre compte ou à une agence titulaire des permis nécessaires pour les conserver. Le courtier ou l’agence qui les reçoit a les mêmes obligations de conservation, d’utilisation et de destruction que pour les siens, et doit en aviser l’OACIQ par écrit dans les 30 jours de leur réception. L’Organisme doit savoir en tout temps où les dossiers sont gardés et être informé de tout changement de lieu.

L’enjeu est réel : le règlement prévoit que les registres et les dossiers d’un titulaire qui cesse ses activités sans respecter ces règles peuvent être saisis et archivés par l’OACIQ. Il oblige aussi à les garder de façon que personne d’autre que les personnes autorisées n’y ait accès.

Les courtiers rattachés à l’agence

Le permis des courtiers suit celui de l’agence pour laquelle ils exercent : selon l’OACIQ, au moment où le permis d’une agence est suspendu ou révoqué, tous les permis des courtiers qui exercent leurs activités en son sein sont suspendus. Cette règle pèse sur le calendrier d’une fermeture, puisque l’OACIQ exige que les dossiers non finalisés soient traités par un titulaire ayant un permis valide. Par ailleurs, la loi oblige l’agence à informer l’Organisme de tout changement dans la liste des courtiers par l’entremise desquels elle agit.

La rétribution et le permis de l’agence

Selon la Loi sur le courtage immobilier, l’agence qui se livre à une opération de courtage par l’entremise d’une personne physique sans permis ne peut ni réclamer ni recevoir de rétribution pour cette opération. Cette règle rappelle pourquoi une opération ne doit jamais se poursuivre par une personne non habilitée pendant la fin ou le transfert des activités. La page de l’OACIQ sur la cessation précise toutefois que l’agence dont le permis est suspendu ou révoqué a droit à sa rétribution pour les opérations de courtage effectuées alors que son permis était valide, et que ses anciens courtiers ont droit à la leur par l’entremise de cette agence.

Les renseignements personnels des clients

Les dossiers d’une agence contiennent des renseignements personnels. L’article 18.4 de la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé permet à une entreprise, lorsque c’est nécessaire à la conclusion d’une transaction commerciale, de les communiquer à l’autre partie sans le consentement des personnes concernées, mais seulement si une entente préalable limite leur utilisation à la conclusion de la transaction, interdit leur communication sans consentement sauf autorisation de la loi, impose des mesures de protection et prévoit leur destruction si la transaction ne se conclut pas ou si leur utilisation n’est plus nécessaire. La loi range dans la « transaction commerciale » l’aliénation de tout ou partie d’une entreprise ou des actifs dont elle dispose. Par ailleurs, selon la page de l’OACIQ sur la conservation, le titulaire détruit les renseignements dont les fins sont accomplies, sous réserve d’un délai de conservation prévu par une loi. La même page rappelle que le règlement de l’OACIQ impose de conserver les registres et les dossiers au moins six ans après leur fermeture définitive.

Ce que le dirigeant doit transmettre à l’OACIQ

En résumé, le dirigeant garde trois lignes de communication ouvertes avec l’Organisme : les modifications aux renseignements déclarés, sans délai; le lieu de conservation des dossiers; et la fermeture du compte en fidéicommis. Les montants que l’OACIQ perçoit en droits relèvent de son barème actuel et ne sont pas reproduits ici. Pour le volet des employés, voir Les employés lors de la vente d’une entreprise. Un acheteur trouvera de son côté les règles d’accès au permis dans Acheter une agence immobilière au Québec.