Évaluation d’entreprise ou évaluation immobilière : quelle différence?

Ce guide compare trois documents qu’on confond facilement quand une entreprise possède son local : l’évaluation d’entreprise, l’évaluation immobilière et l’évaluation foncière de la municipalité. Il repose sur les pages de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) et de l’Institut des CBV, ainsi que sur le Code des professions et la Loi sur la fiscalité municipale, cités en bas de page. Il explique des méthodes et des rôles professionnels, sans donner de chiffre de valeur, de prix ni d’honoraires, et il porte sur le Québec seulement.

Quelle est la différence entre ces deux évaluations?

L’objet évalué n’est pas le même. L’OEAQ décrit le travail de l’évaluateur agréé comme la formulation d’une opinion objective sur la valeur d’un bien ou d’un droit immobilier à une date donnée. L’Institut des CBV, de son côté, présente le CBV comme l’expert qui détermine la valeur d’une entreprise, de ses actions ou de ses actifs et qui montre comment chaque composante y contribue. Autrement dit, l’une des évaluations regarde un immeuble et les droits qui s’y rattachent, l’autre regarde l’activité qui s’y exerce et ce qui la compose.

La nuance compte parce que les deux professions ne sont pas cloisonnées. L’OEAQ écrit que, même si les évaluateurs agréés travaillent principalement en évaluation immobilière, ils peuvent aussi estimer la valeur d’un fonds de commerce, d’une entreprise ou d’équipements mobiliers. Il serait donc faux de croire que seul un CBV peut s’intéresser à une entreprise. La vraie question à poser avant de commander un rapport est plutôt celle-ci : que doit-il couvrir, et qui l’a signé?

Ce que regarde une évaluation d’entreprise et qui la signe

Selon l’Institut des CBV, les questions de valeur peuvent se poser à des moments décisifs, comme une vente, un différend, une échéance fiscale ou le départ d’un associé. Sa page « Quand faire appel à un CBV » énumère notamment les situations suivantes : acheter, vendre ou fusionner une entreprise, planifier une relève ou préparer une succession, régler un différend qui repose sur la valeur d’une entreprise ou de ses actions, et réaliser une opération fiscale qui exige une valeur défendable.

L’Institut précise aussi que les CBV travaillent conformément à ses normes d’exercice et à son code de déontologie, et qu’en montrant comment chaque composante contribue à la valeur, le CBV permet au client de comprendre la valeur établie et le raisonnement qui la sous-tend. La méthode elle-même est présentée dans le guide sur comment calculer la valeur d’une entreprise, et les qualités des personnes qui signent ces rapports, dans le guide sur qui fait une évaluation d’entreprise.

Ce que regarde une évaluation immobilière et qui peut s’appeler évaluateur agréé

L’OEAQ explique que l’évaluateur agréé combine trois méthodes, celles du coût, de la comparaison et du revenu, pour porter un jugement réaliste sur la valeur d’une propriété. Sa page « Pourquoi faire appel à un évaluateur agréé » décrit les étapes d’un mandat : la visite de la propriété pour vérifier les dimensions, les matériaux et l’état d’entretien; le relevé de la réglementation municipale, des taxes et des services publics; la lecture des titres et l’analyse des servitudes et autres droits réels qui peuvent influer sur l’utilité et la valeur de l’immeuble; puis la comparaison avec des ventes récentes de propriétés semblables dans le voisinage.

Dans le cas d’un immeuble loué, la même page mentionne l’étude des conditions de location, l’estimation des revenus potentiels, du taux d’occupation probable et des frais d’exploitation. L’évaluateur compare ensuite les résultats des trois méthodes, et son rapport présente, outre la valeur marchande, les motifs de sa conclusion et les éléments qui influencent substantiellement la valeur du bien. Le rapport peut aussi, si le client en convient, prendre la forme d’un formulaire qui résume l’information utilisée.

Le titre est protégé. L’article 36 du Code des professions, que cite l’OEAQ, interdit d’utiliser le titre d’« évaluateur agréé » ou d’« estimateur agréé », ou un titre ou une abréviation pouvant laisser croire qu’on l’est, si l’on n’est pas titulaire d’un permis valide à cette fin et inscrit au tableau de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec. L’Ordre ajoute que l’évaluateur agréé doit respecter des normes de pratique et un code de déontologie, qu’il est soumis à des inspections professionnelles et qu’il doit souscrire à une assurance de la responsabilité professionnelle. Pour savoir si la personne est bien en règle, l’OEAQ invite à consulter le Tableau des évaluateurs agréés ou à le joindre directement.

Quand les deux évaluations se rencontrent : une entreprise vendue avec son immeuble

Quand l’entreprise est propriétaire de son local, deux objets distincts sont en cause : l’exploitation et l’immeuble. L’évaluation d’une entreprise et celle d’un immeuble ne portent pas sur le même objet, et le local peut se trouver dans l’une, dans l’autre ou dans les deux. Les pages lues ne prescrivent pas de marche à suivre. Ce qu’elles permettent d’affirmer, c’est que chacun des deux professionnels décrit son champ : un bien ou un droit immobilier pour l’évaluateur agréé, une entreprise, ses actions ou ses actifs pour le CBV.

Les questions qui en découlent sont de simples vérifications. Le rapport mentionne-t-il l’immeuble, et à quel titre? Qui a signé chaque document, et dans quel cadre professionnel? À quelle date la valeur est-elle établie, puisque l’OEAQ parle d’une valeur à une date donnée? La structure même de la transaction, avec ou sans l’immeuble, est traitée dans le guide sur l’achat de l’entreprise ou aussi de l’immeuble et, du côté du vendeur, dans celui sur le fait de garder l’immeuble en vendant son entreprise.

L’évaluation foncière de la municipalité est un autre document

Le troisième document n’est commandé ni par l’acheteur ni par le vendeur. La Loi sur la fiscalité municipale prévoit que l’organisme municipal responsable de l’évaluation fait dresser son rôle d’évaluation foncière par son évaluateur tous les trois ans, pour trois exercices financiers municipaux consécutifs (article 14). Le rôle inscrit les immeubles par unités d’évaluation (article 33), et l’unité est en règle générale inscrite au nom du propriétaire du terrain, sous réserve des exceptions que prévoit l’article 35. Il indique la valeur de chaque unité, établie sur la base de sa valeur réelle (article 42).

Cette valeur réelle est définie par la loi. L’article 43 l’appelle la valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré dans les conditions que l’article énumère. Elle tient compte de l’état de l’unité et des conditions du marché immobilier tels qu’ils existent à une date de référence, le 1er juillet du deuxième exercice financier qui précède le premier de ceux pour lesquels le rôle est fait, ainsi que de l’utilisation la plus probable de l’unité à cette date (article 46, sous réserve des événements visés à son deuxième alinéa). Le rôle porte sur un immeuble, à une date fixée par la loi et pour une fin municipale : ce n’est pas une évaluation de l’entreprise, et les pages lues ne le décrivent pas comme tenant lieu d’un rapport commandé pour une transaction. La contestation du rôle n’est pas traitée ici : pour ce sujet, il faut se reporter à la loi elle-même.

Quelques questions à poser avant de commander un rapport

• Quel est l’objet du rapport : l’entreprise, ses actions, ses actifs, l’immeuble, ou plusieurs de ces éléments?
• Qui le signe, et son titre est-il vérifiable? Pour un évaluateur agréé, le Tableau de l’OEAQ permet de le vérifier.
• À quelle date la valeur est-elle établie, et pour quelle fin le rapport est-il demandé : vente, relève, différend, opération fiscale?
• Le rapport dit-il comment il traite l’immeuble quand l’entreprise en est propriétaire?
• Le document est-il le rôle d’évaluation foncière de la municipalité, qui répond à une autre fin et à une autre date de référence?

Ces questions décrivent seulement ce que les documents sont. Elles ne disent pas qu’il faut commander ou éviter un rapport, ni lequel convient à une situation donnée : c’est une décision à prendre avec les professionnels concernés. Pour situer le sujet dans l’ensemble, voir aussi ce qui influence le prix demandé d’une entreprise.