Qui paie la remise en état des lieux à la fin d’un bail commercial au Québec?

Ce guide répond à une question de fin de bail pour le locataire d’un local commercial au Québec, qu’il s’agisse de l’exploitant actuel ou de l’acheteur qui reprend son bail : qui remet les lieux en état, jusqu’où, et ce que deviennent les travaux faits dans le local. Il repose sur le Code civil du Québec (LégisQuébec) et sur les capsules d’Éducaloi citées en bas de page, et il porte sur le Québec seulement. Il ne contient aucun chiffre de coût.

La règle du Code civil : le locataire remet le bien dans l’état reçu

Selon l’article 1890 du Code civil du Québec, le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu. Le même article le dégage des changements qui résultent de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure. La charge de la remise en état repose donc, au départ, sur le locataire et non sur le locateur, lequel doit de son côté, d’après l’article 1854, délivrer le bien loué en bon état de réparation de toute espèce.

Éducaloi décrit la même règle avec des exemples. Dans sa capsule sur l’aménagement et la réparation d’un local commercial, elle écrit que le locataire doit rendre le local dans l’état où il l’a reçu au début du bail, sans être responsable de réparer l’usure normale ni les défectuosités apparues sans sa faute. Le locataire qui a repeint les murs doit, par exemple, les remettre à la couleur originale, et celui qui a posé de nouveaux luminaires doit remettre les anciens.

Comment établir l’état dans lequel les lieux ont été reçus

Le deuxième alinéa de l’article 1890 traite de la preuve : l’état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu’en ont faites les parties. À défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail. Le texte n’impose aucune forme à ce constat; il dit seulement ce que la loi suppose lorsqu’il n’existe pas. Sans description ni photographies, c’est donc cette présomption de bon état qui s’applique.

Pour l’exploitant qui prépare la vente de son entreprise, cela déplace l’attention vers les documents : l’éventuel constat de départ fait partie des pièces à retrouver avec le bail. La Banque de développement du Canada (BDC) range d’ailleurs les baux parmi les documents qu’elle invite à examiner lors d’une vérification diligente à l’achat d’une entreprise. Le guide sur la vérification diligente à l’achat d’une entreprise situe cette étape.

Les travaux et les améliorations faits par le locataire

L’article 1891 vise les constructions, ouvrages ou plantations que le locataire a faits : il est tenu, à la fin du bail, de les enlever. Le deuxième alinéa prévoit une autre issue lorsqu’ils ne peuvent être enlevés sans détériorer le bien : le locateur peut les conserver en payant leur valeur au locataire, ou forcer celui-ci à les enlever et à remettre le bien dans l’état où il l’a reçu. Selon le troisième alinéa, si la remise en l’état est impossible, le locateur peut les conserver sans indemnité.

Éducaloi présente cette matière sous forme d’options. Le locataire peut proposer au propriétaire de garder les améliorations et de laisser le local tel quel, et si le propriétaire accepte, le locataire peut parfois être remboursé pour leur valeur. Si les améliorations s’enlèvent sans risque d’endommager le local, il peut demander ce remboursement. Si elles sont impossibles à enlever sans endommager le local, la capsule écrit que le propriétaire n’a pas à compenser le locataire, par exemple lorsque le retrait d’armoires arracherait une partie du mur.

Les deux textes ne se recoupent pas parfaitement. Pour les ouvrages qui ne s’enlèvent pas sans dommage, l’article 1891 laisse au locateur le choix entre les garder en payant leur valeur et exiger leur retrait, alors que la capsule parle d’une absence de compensation. L’écart ne se règle pas ici : le texte de la loi fait foi, la capsule le vulgarise, et un avocat dit ce qui vaut pour un local précis. Éducaloi ajoute que les travaux du locataire doivent respecter les restrictions du bail, s’il y en a, et que le locataire et le propriétaire peuvent clarifier dès le départ ceux qui sont permis, surtout s’ils sont de grande envergure.

Ce que le bail peut ajouter à la loi

Le Code civil sert de point de repère quand le bail se tait. Éducaloi écrit que le bail commercial prévoit généralement les règles applicables aux travaux dans le local, et que ce n’est qu’à défaut qu’on se réfère à la loi pour les obligations au début du bail, pendant le bail, en cas de sinistre et à la fin du bail. Elle prévient aussi que le bail peut imposer au locataire plus d’obligations que la loi, par exemple la responsabilité de toutes les réparations dans son local et dans l’immeuble au lieu des seules petites réparations d’entretien.

Dans sa capsule « 5 choses à savoir sur le bail commercial », Éducaloi précise que le bail peut prévoir qui est responsable d’entretenir le local ou l’immeuble et de faire des travaux, et que le locataire pourrait en être le seul responsable. La clause sur la remise des lieux se lit donc avant toute chose dans le bail signé, y compris dans ses annexes.

Quand l’entreprise est vendue avec son bail

Dans une vente d’actifs où l’acheteur reprend le local, ce passage se fait par cession de bail : l’article 1870 oblige le locataire à aviser le locateur de son intention, à lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend céder le bail et à obtenir son consentement. Dans une vente d’actions, le bail n’est pas cédé : Éducaloi rappelle que, lorsqu’une compagnie signe un bail commercial, c’est elle qui est locataire et responsable des obligations qui en découlent, et c’est elle qui reste en place. Les clauses du bail lui-même sont à lire. Les articles lus ne contiennent aucune règle propre à la remise en état entre celui qui cède et celui qui reprend : les articles 1890 et 1891 visent le locataire, à la fin du bail. Quant à l’ancien locataire, l’article 1873 le décharge de ses obligations, sauf convention contraire des parties lorsque le bail n’est pas celui d’un logement.

Une question reste donc ouverte dans ces textes : si les travaux ont été faits par le cédant, ou si l’état de départ a été constaté avant la cession, qui en répond entre eux? Aucune des sources lues ne le dit. Cela se règle par écrit, dans l’acte de cession et dans le contrat de vente, avec un notaire ou un avocat. Les étapes de la cession sont expliquées dans le guide sur la cession de bail commercial, et le sort du vendeur après la cession dans celui sur la responsabilité du cédant. Pour un restaurant, les règles propres à la vente d’un restaurant s’ajoutent.

Si les parties ne s’entendent pas à la fin du bail

Selon Éducaloi, le propriétaire peut poursuivre le locataire ou retenir son dépôt s’il a endommagé le local. La capsule sur la fin du bail commercial ajoute que le propriétaire peut poursuivre le locataire qui quitte avant la fin du bail et cesse de payer son loyer, et réclamer plusieurs frais, comme les mois de loyer impayés jusqu’à ce qu’il trouve un nouveau locataire ou les frais pour remettre le local en état.

Quant au tribunal, Éducaloi explique que le locataire d’un bail commercial ne peut pas s’adresser au Tribunal administratif du logement, qui entend seulement les conflits liés à un bail de logement; c’est la Cour supérieure ou la Cour du Québec qui s’occupe des conflits sur un bail commercial. Les délais pour agir ne sont pas traités dans les pages lues.

Les points à réunir avant de reprendre ou de céder un bail

1. le bail complet, ses annexes et toute clause sur les travaux, les réparations et la remise des lieux;
2. le constat, la description ou les photographies de l’état du local au début du bail, s’ils existent;
3. la liste des travaux et des aménagements faits depuis, et qui les a faits;
4. ce que l’acte de cession et le contrat de vente prévoient à ce sujet, par écrit.