Faut-il renouveler son bail commercial avant de vendre son entreprise au Québec?

Ce guide s’adresse à la personne qui vend une entreprise installée dans un local loué au Québec et dont le bail arrive à échéance avant ou pendant la vente. Il dit ce que le Code civil du Québec et Éducaloi écrivent sur la fin du bail commercial, son renouvellement et le locataire qui reste après l’expiration, à partir des pages citées en bas de page. Il porte sur le Québec seulement et ne contient aucun chiffre de loyer.

Que dit la loi à l’arrivée du terme?

L’article 1877 du Code civil prévoit que le bail à durée fixe cesse de plein droit à l’arrivée du terme, et que le bail à durée indéterminée cesse lorsqu’il est résilié par l’une ou l’autre des parties. L’article 1878 ajoute que le bail à durée fixe peut être reconduit; la reconduction doit être expresse, sauf pour le bail d’un immeuble, où elle peut être tacite. Les articles lus ne contiennent aucun droit légal au renouvellement pour le locataire commercial.

Éducaloi le résume ainsi : le locataire d’un espace commercial doit normalement quitter lorsque le bail se termine, alors que le bail de logement se renouvelle automatiquement et que le locataire peut y rester. Les règles de renouvellement du logement ne se transposent donc pas au local commercial. Pour répondre à la question posée, aucun des articles lus n’oblige le vendeur à renouveler avant de vendre; hors la reconduction tacite décrite plus bas, c’est le bail, ou une entente entre les parties, qui permet un renouvellement.

L’option de renouvellement prévue au bail

Selon Éducaloi, dans certains cas précis le bail peut se renouveler au lieu de se terminer à la date prévue. Le premier est celui d’un bail qui comprend une clause appelée « option de renouvellement » : elle permet au locataire de renouveler plus facilement son bail à la fin et lui évite d’avoir à renégocier une partie ou l’ensemble du bail. La capsule précise que cette clause peut prévoir une augmentation du loyer.

La clause se lit dans le bail signé : Éducaloi ne dit pas comment elle s’exerce, ni dans quel délai. Avant de parler d’un renouvellement à un acheteur, il faut donc savoir si le bail contient cette clause, quelles en sont les conditions et si elle a déjà été utilisée. Le texte du bail, et non un résumé, est la pièce à montrer.

La reconduction tacite et le délai de 10 jours

Le second cas décrit par Éducaloi est celui du bail terminé sans que le locataire et le propriétaire en aient discuté. Si le bail ne prévoit rien, la loi prévoit un renouvellement automatique lorsque 10 jours se sont écoulés depuis la fin du bail et que le propriétaire n’a pas demandé au locataire de quitter. L’article 1879 le dit en d’autres mots : le bail est reconduit tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition du locateur, d’occuper les lieux plus de 10 jours après l’expiration.

Le deuxième alinéa de l’article 1879 fixe les termes de cette reconduction : un an, ou la durée du bail initial si elle était inférieure à un an, aux mêmes conditions, et le bail reconduit est lui-même sujet à reconduction. Éducaloi la décrit de la même façon : pour un bail initial d’un an ou plus, le renouvellement va jusqu’à un an au maximum, et pour un bail de moins d’un an, il est de la même durée. Cette reconduction n’est pas un renouvellement négocié : les conditions restent celles du bail précédent.

Un détail touche les personnes qui se sont portées garantes. L’article 1881 prévoit que la sûreté consentie par un tiers pour garantir les obligations du locataire ne s’étend pas au bail reconduit. Éducaloi signale par ailleurs que le propriétaire pourrait demander qu’un représentant de la compagnie locataire soit aussi personnellement responsable du bail, souvent comme « caution ». Savoir si une telle garantie existe au bail, et jusqu’où elle va, est donc une question à vérifier avant la vente.

Et si le locataire reste après l’expiration du bail?

Cette section répond à la question voisine du locataire qui occupe encore le local après l’expiration. Deux issues sont décrites. Si le locateur s’oppose, l’article 1889 permet au locateur d’un immeuble d’obtenir l’expulsion du locataire qui continue d’occuper les lieux après la fin du bail. Éducaloi écrit de même que le propriétaire peut forcer le locataire à quitter les lieux à la fin du bail s’il les occupe toujours, et que le bail peut prévoir une pénalité importante pour chaque journée d’occupation après la fin.

Si le locateur ne s’oppose pas, la reconduction tacite de l’article 1879 joue, dans les termes vus plus haut. L’opposition est donc le point de partage : l’occupation se prolongeant plus de 10 jours sans opposition entraîne la reconduction du bail aux mêmes conditions, alors qu’une opposition ouvre la voie à l’expulsion ou à la clause pénale éventuelle. Le texte de l’article ne dit pas sous quelle forme l’opposition doit être faite.

Ce que la BDC invite l’acheteur à examiner

La BDC range les baux, comme les licences et les permis, parmi les documents à examiner lors d’une vérification diligente, et elle conseille de s’assurer que les contrats clés, dont les baux, peuvent être transférés à l’acheteur au besoin. Pour un local loué, dans une vente d’actifs, le transfert passe par la cession du bail : l’article 1870 exige l’avis au locateur et son consentement, et l’article 1871 interdit au locateur de refuser sans motif sérieux et, s’il refuse, l’oblige à indiquer ses motifs dans les 15 jours de la réception de l’avis, faute de quoi il est réputé avoir consenti. Éducaloi précise toutefois que le bail commercial peut interdire de céder ou de sous-louer. Le guide sur la cession de bail commercial détaille cette démarche.

Une disposition du Code civil touche aussi la fin d’un bail à durée fixe. Selon l’article 1885, le locataire d’un immeuble doit, aux fins de location, permettre la visite des lieux et l’affichage au cours des trois mois qui précèdent l’expiration, ou au cours du mois qui précède si le bail est de moins d’un an. Les pages lues ne disent pas si cette règle sert aussi à une visite liée à la vente de l’entreprise. Pour la suite, le guide sur la responsabilité du cédant explique ce qui reste au vendeur après la cession.

Les repères à réunir avant d’en parler à un acheteur

1. la date d’expiration du bail et sa durée fixe ou indéterminée;
2. la présence d’une option de renouvellement et ses conditions écrites;
3. les clauses sur la cession, la sous-location et la pénalité d’occupation après la fin;
4. l’existence d’une caution et les documents qui la concernent.

La suite du dossier de vente figure dans les guides sur les documents pour vendre son entreprise et sur les étapes de la vente d’une entreprise.