Comment acheter un cabinet de courtage hypothécaire au Québec?

Ce guide s’adresse à la personne qui envisage d’acheter un cabinet de courtage hypothécaire au Québec : une entreprise dont des courtiers négocient, pour des clients, des prêts garantis par hypothèque immobilière. Il repose sur la Loi sur la distribution de produits et services financiers, sur le règlement qui encadre l’inscription des cabinets, sur un avis de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et sur les trois autres pages officielles citées en bas de page. Il ne contient ni prix, ni frais, ni estimation de valeur, et il ne dit pas s’il faut acheter.

Qui supervise un cabinet de courtage hypothécaire?

Depuis le 1er mai 2020, l’AMF, et non plus l’OACIQ. Selon l’avis publié par l’Autorité le 9 avril 2020, les titulaires d’un permis d’agence hypothécaire, et ceux d’un permis d’agence immobilière qui leur permettait de faire du courtage hypothécaire, sont devenus à cette date des cabinets de courtage hypothécaire, tenus de respecter la loi sur la distribution et ses règlements. Cet avis date de 2020 : pour l’état actuel des règles, l’acheteur se reportera directement au site de l’Autorité.

Selon l’article 11.1 de la loi, le courtier hypothécaire est la personne physique qui, pour autrui et contre une rétribution fonction de la conclusion d’un prêt garanti par hypothèque immobilière, se livre à une opération de courtage relative à un tel prêt. L’article 11.2 écarte certaines personnes, dont les avocats et notaires agissant dans l’exercice de leurs fonctions, les membres en règle de l’Ordre des CPA et les personnes qui agissent uniquement pour le compte d’un créancier hypothécaire ou d’une institution de son groupe financier; ce n’est pas la situation d’un cabinet qu’on achète.

Ce que l’acheteur doit détenir pour exploiter le cabinet

L’article 71 interdit d’agir comme cabinet, ou de se présenter comme tel, sans être inscrit auprès de l’Autorité, et l’article 72 précise que seule une personne morale qui a un établissement au Québec peut s’inscrire. Le cabinet est considéré offrir des produits dans la discipline du courtage hypothécaire dès qu’il se livre à une opération de courtage hypothécaire (article 70). L’inscription est donc celle d’une personne morale, pas d’un particulier ni d’un fonds de commerce.

• Une inscription valide au nom de la personne morale qui exploitera le cabinet. L’Autorité inscrit la personne morale qui satisfait aux conditions de la loi et de ses règlements et qui a fourni les renseignements et documents exigés pour chacun de ses représentants (article 74).
• Une assurance conforme au règlement, que la personne morale doit démontrer au moment de l’inscription (article 76) et maintenir tant qu’elle est inscrite (article 83).
• Des représentants autorisés par certificat de l’Autorité à agir dans la discipline du courtage hypothécaire (article 13), l’article 71.1 exigeant, même si le cabinet offre ses services sans personne physique, que ses représentants agissent en temps utile auprès des clients qui le demandent.
• Un dirigeant responsable qui remplit les conditions décrites plus bas.

L’Autorité peut aussi refuser l’inscription lorsque la personne qui la demande, ou l’un de ses administrateurs ou dirigeants, ne présente pas, à son avis, l’honnêteté, la compétence et la solvabilité voulues (article 79). Pour un acheteur qui compte nommer de nouveaux administrateurs, ce critère mérite d’être connu avant de signer.

Le dirigeant responsable

L’article 2.1 du règlement sur l’inscription prévoit trois conditions pour que la personne morale s’inscrive en courtage hypothécaire. Son dirigeant responsable doit être titulaire d’un certificat de représentant dans cette discipline; il doit, dans les deux ans précédant la demande, avoir réussi les examens de l’Autorité sur les compétences d’un dirigeant responsable, ou avoir déjà agi à ce titre ou été inscrit comme représentant autonome; et il ne doit pas être en défaut quant à la formation continue obligatoire. Pour maintenir l’inscription, l’article 10.1 renvoie aux mêmes conditions, et l’avis de l’Autorité du 9 avril 2020 ajoute que le courtier qui agit à titre de dirigeant responsable doit, en outre, accumuler au moins 6 unités de formation continue dans des matières spécifiques au choix.

Acheter les actions ou acheter l’exploitation

Si l’acheteur reprend les actions, la personne morale inscrite demeure la même, mais ses renseignements changent. L’article 9 du règlement oblige le titulaire d’une inscription à aviser l’Autorité par écrit, dans les 30 jours, de tout changement de circonstances affectant la véracité des renseignements et documents fournis. Parmi ces renseignements, le règlement mentionne le nom des prêteurs hypothécaires qui détiennent, directement ou indirectement, des intérêts dans la propriété du cabinet. Nous n’avons trouvé aucune page officielle décrivant une approbation préalable de l’Autorité en cas de changement de contrôle; il faut le confirmer auprès d’elle plutôt que de le présumer.

Si l’acheteur ne reprend que l’exploitation, il ne peut pas compter sur l’inscription du vendeur : les textes lus ne prévoient pas qu’une inscription passe d’une personne morale à une autre, et l’article 72 exige qu’il soit lui-même inscrit. Pour comparer, le guide Acheter un cabinet d’assurance traite de la même logique pour une autre discipline de la loi.

Le compte séparé et la divulgation aux clients

Un cabinet qui reçoit ou perçoit des sommes pour le compte d’autrui doit, selon l’article 10 du règlement, maintenir un compte séparé, ouvert dans une institution dont les dépôts sont garantis, et y déposer sans délai toutes ces sommes. L’avis de l’Autorité donne en exemple des commissions versées par un prêteur mais destinées à un tiers. Il rappelle aussi que le courtier doit, avant de rendre des services, divulguer par écrit à son client son mode de rétribution. Le courtier doit également divulguer à son client le nombre de prêteurs auprès de qui lui et son cabinet ont fait du courtage dans les 12 derniers mois ainsi que, le cas échéant, le nom du prêteur qui a consenti plus de 50 % du nombre total de prêts hypothécaires ou de renouvellements visés (avis du 9 avril 2020). Ces obligations visent le cabinet et ses courtiers : l’acheteur peut demander à voir comment elles ont été respectées.

Les dossiers des clients pendant les pourparlers

Avant la clôture, la communication de renseignements sur les emprunteurs à l’acheteur n’est permise sans consentement que si elle est nécessaire à la conclusion de la transaction et qu’une entente écrite préalable lie l’acheteur : usage limité à la conclusion de la transaction, confidentialité, destruction si la vente n’a pas lieu. C’est ce que prévoit l’article 18.4 de la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé, et ce que résume la Commission d’accès à l’information sur sa page consacrée aux transactions commerciales. Selon le même article 18.4, si l’acheteur souhaite, après la clôture, continuer d’utiliser ou de communiquer les renseignements sur les emprunteurs, il ne peut le faire que conformément à la loi et doit aviser chaque personne concernée, dans un délai raisonnable, qu’il détient maintenant un renseignement la concernant en raison de la transaction.

Avant de signer, puis après la clôture

• Avant de signer : faire confirmer par l’Autorité la marche à suivre pour le changement de propriétaire, demander la preuve de l’inscription, de l’assurance et de la formation du dirigeant responsable, et lire les registres du compte séparé. La méthode générale est décrite dans le guide Vérification diligente lors de l’achat d’une entreprise.
• Après la clôture : aviser l’Autorité par écrit, dans les 30 jours, de tout changement affectant la véracité des renseignements fournis (article 9 du règlement), et, si une information du registre québécois des entreprises visée aux articles 33 à 35.2 change, produire une déclaration de mise à jour dans les 30 jours du changement, à moins que la loi ne prévoie un délai plus court (article 41 de la Loi sur la publicité légale des entreprises; voir Registraire des entreprises avant d’acheter).

Les règles générales de l’achat d’une entreprise se trouvent dans le guide Acheter une entreprise au Québec. Pour une entreprise voisine, voir Acheter ou vendre une entreprise de gestion immobilière et Acheter une agence immobilière.