Acheter une résidence privée pour aînés ou un CHSLD privé au Québec : quelles vérifications?

Ce guide s’adresse à la personne qui envisage de reprendre une résidence privée pour aînés (RPA) ou un centre d’hébergement et de soins de longue durée (CHSLD) privé au Québec et qui veut savoir quelles vérifications les textes officiels rendent utiles. Il repose sur la Loi sur la gouvernance du système de santé et de services sociaux, qui confie à Santé Québec l’autorisation de ces exploitations, sur le Règlement sur la certification des résidences privées pour aînés et sur les pages de Québec.ca et du Tribunal administratif du logement (TAL), citées en bas de page. Il porte sur le Québec seulement et ne contient ni prix, ni taux d’occupation, ni estimation de valeur.

Une mise en garde d’abord, car beaucoup de documents en circulation datent de l’ancien régime. L’ancienne loi sur les services de santé et les services sociaux porte désormais le titre de Loi sur les services de santé et les services sociaux pour les Inuit et les Naskapis, et son article 0.1 la limite aux territoires visés par ses parties IV.1 et IV.3. Un texte qui parle de l’« agence », d’attestation temporaire ou de permis délivré par le ministre renvoie à ce régime; la page du TAL citée ici emploie d’ailleurs encore le mot « agence ».

RPA ou CHSLD privé : de quel régime s’agit-il?

Selon l’article 557 de la loi, une autorisation de Santé Québec est requise pour exploiter une entreprise qui offre, dans tout ou partie d’un immeuble d’habitation collective, la location de chambres ou de logements à une clientèle principalement composée de personnes âgées de 65 ans et plus, avec des services compris dans au moins deux des catégories suivantes : repas, assistance personnelle, soins infirmiers, aide domestique, sécurité ou loisirs. Le TAL rappelle qu’il ne faut pas confondre ces résidences avec les établissements du réseau de la santé, comme les CHSLD, ni avec les ressources qui ont un contrat avec ces établissements.

Un CHSLD privé relève d’un autre régime. L’article 559 exige une autorisation de Santé Québec pour exploiter un établissement privé, et l’article 614 précise que son titulaire ne peut offrir de services d’hébergement et de soins de longue durée que si l’établissement est conventionné. L’article 1541 prévoit une exception transitoire : un établissement privé non conventionné qui détenait, la veille du jour de la fusion prévu par la loi, un permis l’autorisant à exploiter un CHSLD peut continuer d’offrir ces services tant que son autorisation n’est pas révoquée, mais les mentions relatives aux installations et à la capacité ne peuvent pas être modifiées. Savoir dans laquelle de ces situations se trouve l’établissement est donc la première vérification.

RPA : l’autorisation de Santé Québec et le registre

L’autorisation d’une RPA porte sur le lieu d’exploitation de la résidence et sur la ou les catégories auxquelles elle appartient (article 596). Temporaire, elle vaut au plus un an et ne peut être renouvelée (article 597); régulière, elle vaut quatre ans et peut être renouvelée (article 598). Un certificat de conformité délivré sous l’ancienne loi et en vigueur la veille du jour de la fusion vaut autorisation jusqu’à la fin de sa période de validité (article 1532). Il faut donc établir quel document le vendeur détient et jusqu’à quelle date il est valide. L’article 568 oblige d’ailleurs le titulaire à afficher le document qui atteste l’autorisation à la vue du public dans tout lieu d’exploitation autorisé.

Québec.ca (page dont la dernière mise à jour affichée est le 2 août 2024, et qui parle encore de certificat de conformité) indique que les résidences certifiées sont inscrites dans un registre, consultable par une recherche de résidence. La loi protège aussi l’appellation : selon l’article 665, nul ne peut exercer une activité sous un nom incluant les mots « résidence privée pour aînés » s’il n’est titulaire d’une autorisation d’exploiter une telle résidence. Vérifier le registre et le document affiché fait donc partie de la lecture du dossier.

Quand l’exploitant change : la cession sur permission écrite

C’est le point central de la reprise d’une RPA. L’article 602 prévoit que les droits que confère une autorisation temporaire ou régulière ne peuvent être cédés à une autre personne ou à un autre groupement que sur permission écrite de Santé Québec, et qu’un règlement de Santé Québec détermine les conditions que doit remplir le cessionnaire envisagé. L’article 570 rend sans effet la cession qui ne respecte pas les conditions prévues, et il assimile à une cession le changement du détenteur du contrôle du groupement titulaire de l’autorisation. Selon ce texte, un achat d’actions qui fait changer le contrôle de la société titulaire est donc traité comme une cession; la différence entre les deux formes de vente est exposée dans vente d’actions ou vente d’actifs.

L’article 563 ajoute que Santé Québec doit refuser une demande de cession lorsque le cessionnaire envisagé ne remplit pas les conditions de cet article, notamment : être solvable, ne pas avoir été titulaire d’une autorisation qui, dans les trois ans précédant la demande, a fait l’objet d’une révocation forcée ou n’a pas été renouvelée, et être exempt, comme ses dirigeants et ses administrateurs, d’antécédents judiciaires liés aux aptitudes requises. Lorsque Santé Québec permet la cession, elle délivre au cessionnaire un document qui atteste l’autorisation (article 571).

Le règlement sur la certification, que la loi continue de viser (article 1543), décrit à son article 62 la demande de la personne qui veut devenir cessionnaire : respecter les conditions de l’article 10 et fournir les documents et renseignements de l’article 11, sauf l’attestation de zonage de la municipalité et l’attestation d’un professionnel sur la conformité du bâtiment au Code de sécurité (paragraphes 11 et 12). Parmi ces documents figure, le cas échéant, une copie de la déclaration d’immatriculation au registre des entreprises avec le numéro d’entreprise attribué, ce qui renvoie à vérifier une entreprise au Registraire des entreprises. Ce règlement renvoie encore à l’ancienne loi et au centre intégré de santé et de services sociaux : les conditions et la marche à suivre applicables aujourd’hui, comme le délai de traitement, se confirment auprès de Santé Québec avant la signature.

Les obligations qui accompagnent l’autorisation

Le repreneur hérite d’un cadre d’exploitation que le règlement décrit. L’exploitant doit contracter et maintenir une assurance responsabilité suffisante, dont les montants minimums figurent à l’annexe II (article 14), conclure avec le centre intégré de santé et de services sociaux concerné une entente sur les modalités de dispensation des services de santé et des services sociaux dans les cas qui requièrent un partage de responsabilités (article 14.1), mettre à la disposition de chaque résident un système d’appel à l’aide (article 15) et remettre, avant la conclusion d’un bail, le code d’éthique et le document d’informations générales sur la vie à la résidence (article 13). Québec.ca cite aussi, parmi les éléments d’une résidence certifiée, un plan de sécurité incendie, une procédure de vérification des antécédents judiciaires du personnel, des bénévoles et des sous-traitants, et un seuil minimal de personnel présent en tout temps. Chacun se vérifie sur pièces.

Le règlement allège certaines exigences pour les petites résidences. L’article 5 écarte l’application de plusieurs articles, dont les 13 et 15, à l’exploitant d’une RPA qui accueille moins de 6 résidents, mais ces articles s’appliquent si la résidence fait partie d’un immeuble d’habitation collective occupé de la manière prévue au premier alinéa de l’article 1.1. L’article 6 exclut en outre du règlement l’exploitant qui accueille exclusivement moins de 6 personnes qui lui sont liées par la parenté, le mariage, l’union civile ou l’union de fait. Avant de conclure qu’une exigence ne s’applique pas, il faut lire ces deux articles en entier.

Les baux des résidents

Les baux sont la part du dossier qui touche directement les résidents. Selon le TAL, la résidence doit utiliser le formulaire de bail obligatoire du Tribunal, et les services offerts doivent être énumérés dans l’annexe obligatoire qui accompagne le bail. L’article 13.4 du règlement renvoie lui aussi aux formulaires de bail obligatoires. L’article 13.5 oblige l’exploitant, conformément au Code civil, à offrir et à maintenir pendant toute la durée du bail, sans augmentation de coût ni diminution d’intensité, l’ensemble des services prévus au bail, y compris à toutes ses annexes. Lire les baux et leurs annexes montre donc les engagements de services que l’exploitation doit continuer d’assumer.

L’article 640 de la loi prévoit un cas particulier : la personne liée par un bail de logement à l’exploitant d’une RPA dont Santé Québec a révoqué l’autorisation ou a décidé de ne pas la renouveler peut résilier ce bail par un préavis d’au moins 15 jours, transmis au plus tard 60 jours après la cessation des activités de la résidence. Les textes lus ne disent pas ce qu’un nouvel exploitant doit faire des baux en cours; ce point se règle avec un notaire ou un avocat, comme l’explique le rôle de l’avocat dans l’achat d’une entreprise.

CHSLD privé : l’autorisation, sa cession et les motifs de révocation

Pour un CHSLD privé, la pièce maîtresse est l’autorisation d’exploiter un établissement privé. Selon l’article 612, elle porte sur le nom de l’établissement, l’ensemble de services qui peut y être fourni, l’emplacement des installations, le nombre de lits pouvant y être rendus disponibles pour l’hébergement et le nom sous lequel chaque installation est exploitée. Elle est valide tant qu’elle n’est pas révoquée (article 613), et son titulaire doit exercer les activités conformément à l’autorisation (article 572). Comparer l’autorisation du vendeur à ce qui s’exploite réellement est la vérification la plus simple.

L’article 613 règle le changement de titulaire : les droits que confère cette autorisation ne peuvent être cédés à un tiers que sur permission écrite de Santé Québec, et les articles 563 et 570 vus plus haut valent pour toute autorisation. Selon l’article 626, Santé Québec peut révoquer une autorisation pour plusieurs motifs, dont les suivants : le titulaire ne remplit plus les conditions pour l’obtenir; les activités ne sont pas exercées conformément à l’autorisation; Santé Québec est d’avis que les services offerts ne sont pas adéquats; ou le titulaire est sur le point de devenir insolvable. Pour un établissement privé, elle peut aussi suspendre l’autorisation pour ces motifs.

CHSLD conventionné : ce que prévoit la loi

Selon l’article 485, Santé Québec peut, si elle estime que les besoins d’une région sociosanitaire le justifient, conclure une convention avec un établissement privé, pour le rémunérer à un taux forfaitaire que le gouvernement fixe ou pour lui rembourser tout ou partie de certaines dépenses admissibles. L’article 488 interdit à un établissement privé conventionné, sans l’autorisation préalable de Santé Québec, notamment d’acquérir, d’aliéner ou d’hypothéquer un immeuble, ou de louer un immeuble. Il faut donc demander au vendeur si le CHSLD est conventionné, et lire la convention elle-même. Les textes lus ne disent pas ce qu’il advient de la convention lors d’une cession de l’autorisation : ce point se confirme auprès de Santé Québec.

Cessation des activités et vente de l’immeuble

Pour une RPA, l’article 608 oblige le titulaire qui entend cesser ses activités, même pour une partie seulement de la résidence, à demander à Santé Québec la révocation de son autorisation au moins neuf mois avant la date prévue, en y joignant un plan de cessation. Ce plan vise principalement à s’assurer que la cessation ne compromet pas la santé et la sécurité des résidents, et il prévoit les démarches et les actions pour une période minimale de six mois avant la cessation. Le même article ne s’applique pas lorsque les droits que confère l’autorisation sont, avec la permission de Santé Québec, cédés à un tiers. L’article 609 étend ces règles, avec les adaptations nécessaires, au nouveau locateur lorsque l’immeuble est aliéné sans que l’ancien exploitant ait transmis le plan pour approbation. Québec.ca précise qu’une résidence qui cesse ses activités doit donner aux locataires un préavis d’au moins six mois.

La loi prévoit des amendes en cas de manquement à l’article 608. Selon l’article 818, dans le texte à jour au 15 octobre 2026, elles vont de 2 500 $ à 62 500 $ pour une personne physique et de 7 500 $ à 187 500 $ dans les autres cas, et elles visent le titulaire de l’autorisation comme le nouveau locateur de l’article 609. Selon l’article 658, Santé Québec peut en outre procéder à l’évacuation et à la relocalisation des résidents lorsqu’elle a des motifs raisonnables de croire que le titulaire s’adonne à des pratiques ou tolère une situation qui constituent un danger pour leur santé ou leur sécurité.

Quelles questions poser au vendeur, et quels documents demander

Les textes cités dessinent une liste de pièces à demander, à compléter avec la vérification diligente d’une entreprise et les questions à poser avant de reprendre une entreprise :

• pour une RPA, le document qui atteste l’autorisation, temporaire ou régulière, ou le certificat de conformité encore valide, sa date de fin, l’exemplaire affiché et l’inscription au registre des résidences;
• la permission écrite de Santé Québec nécessaire à la cession (articles 602 et 613), y compris lorsque la vente change le contrôle de la société titulaire (article 570);
• la police d’assurance responsabilité et le respect des montants minimums de l’annexe II du règlement, dans sa version à jour au 1er juillet 2026;
• l’entente avec le centre intégré de santé et de services sociaux prévue au règlement, le code d’éthique, le document d’informations générales et le plan de sécurité incendie;
• les baux au formulaire obligatoire du TAL, avec l’annexe des services de chaque résident;
• pour un CHSLD privé, l’autorisation d’exploiter un établissement privé avec ses installations et son nombre de lits, et la convention ou, à défaut, la situation transitoire de l’article 1541;
• tout préavis, ordre de correctifs, décision de suspension ou de révocation reçu, et tout plan de cessation transmis.