Qui reste responsable des garanties de travaux après la vente d’une entreprise de construction au Québec?

Ce guide s’adresse à la personne qui vend ou achète une entreprise de construction au Québec et se demande qui répond des travaux déjà livrés. Il s’appuie sur le Code civil du Québec, sur le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et sur les pages de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), citées en bas de page. Il porte sur le Québec seulement et ne dit pas s’il faut acheter ou vendre.

Qui répond des travaux après la vente?

La réponse courte tient en trois points. Les garanties légales de l’entrepreneur sont fixées par le Code civil, aux articles 2118 à 2120. Le Code civil ne dit pas expressément ce qu’elles deviennent quand l’entreprise se vend, que ce soit par les actions ou par les actifs. Le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, quand il s’applique, ajoute une protection au bénéficiaire que la fin de l’adhésion de l’entrepreneur ne touche pas.

Le raisonnement sur la structure s’appuie donc sur des règles générales. L’article 298 du Code civil reconnaît la personnalité juridique aux personnes morales, et l’article 309 précise qu’elles sont distinctes de leurs membres et que leurs actes n’engagent qu’elles-mêmes, sauf les exceptions prévues par la loi. Dans une vente d’actions, la société qui a donné les garanties reste le même sujet de droit, même si ses propriétaires changent. Dans une vente d’actifs, la société venderesse demeure la personne qui a pris l’engagement; aucun des textes lus ne dit que l’acheteur des actifs reprend de plein droit ses garanties, et sa reprise éventuelle passe par ce que le contrat prévoit. Un notaire ou un avocat peut trancher ce point pour un dossier précis, et ce qui précède n’exclut pas qu’un acheteur ait ses propres obligations, par exemple en les assumant.

Les garanties du Code civil pour les travaux

L’article 2118 rend l’entrepreneur, l’architecte, l’ingénieur et le technologue professionnel qui ont dirigé ou surveillé les travaux, et le sous-entrepreneur pour ses travaux, solidairement tenus de la perte de l’ouvrage qui survient dans les cinq ans suivant la fin des travaux, qu’elle résulte d’un vice de conception, de construction ou de réalisation, ou d’un vice du sol. Cette responsabilité tient à moins qu’ils puissent s’en dégager, et l’article 2119 énonce comment chacun peut y arriver.

L’article 2120 ajoute une garantie plus courte : l’entrepreneur, l’architecte, l’ingénieur et le technologue professionnel pour les travaux qu’ils ont dirigés ou surveillés et, le cas échéant, le sous-entrepreneur pour ses travaux, sont tenus conjointement pendant un an de garantir l’ouvrage contre les malfaçons existantes au moment de la réception, ou découvertes dans l’année qui suit. Le client qui accepte l’ouvrage sans réserve conserve, selon l’article 2113, ses recours pour les vices ou malfaçons non apparents. Il peut aussi, selon l’article 2111, retenir sur le prix, lors du paiement et jusqu’à ce que les corrections soient faites, une somme suffisante pour satisfaire aux réserves faites quant aux vices ou malfaçons apparents qui existaient lors de la réception, sauf si l’entrepreneur lui fournit une sûreté suffisante.

Deux autres articles élargissent le tableau. Selon l’article 2103, les biens que l’entrepreneur fournit doivent être de bonne qualité, et il est tenu, quant à ces biens, aux mêmes garanties que le vendeur. Et le promoteur immobilier qui vend, même après son achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou a fait construire est assimilé à l’entrepreneur (art. 2124).

Le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs

Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs s’applique, selon son article 2, aux plans qui garantissent les obligations légales et contractuelles d’un entrepreneur résultant d’un contrat conclu avec un bénéficiaire pour la vente ou la construction de bâtiments neufs précis, destinés à des fins principalement résidentielles : notamment, lorsque le bénéficiaire ne les détient pas en copropriété divise, une maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée, ou un bâtiment multifamilial à partir du duplex jusqu’au quintuplex. L’article vise aussi certains bâtiments détenus en copropriété divise. Selon l’article 6, toute personne qui désire devenir entrepreneur en bâtiments résidentiels neufs visés doit adhérer à un plan.

Pour la période qui suit la réception d’un bâtiment qui n’est pas détenu en copropriété divise, l’article 10, placé dans la sous-section propre à ces bâtiments, prévoit que la garantie doit couvrir notamment la réparation des malfaçons existantes et non apparentes découvertes dans l’année qui suit la réception, celle des vices cachés découverts dans les 3 ans suivant la réception, et celle des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol apparaissant dans les 5 ans suivant la fin des travaux. Dans ces trois cas, le règlement exige une dénonciation écrite à l’entrepreneur et à l’administrateur du plan dans un délai raisonnable, compté à partir de la découverte ou, pour les vices du dernier volet, de leur découverte ou de leur survenance ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation significative. Pour un bâtiment détenu en copropriété divise, c’est l’article 27 qui s’applique : il prévoit les mêmes trois volets, comptés à partir de la réception de la partie privative ou des parties communes et, pour le dernier, de la fin des travaux des parties communes ou, à défaut de parties communes, de la partie privative. Le règlement ne dit pas qu’il s’applique aux travaux autres que ceux des bâtiments visés; pour ces autres travaux, ce sont les articles du Code civil décrits plus haut qui sont à lire.

Le règlement parle expressément de la vente d’une entreprise. L’article 79 exige que la fusion, la vente ou la cession d’une société ou personne morale soit notifiée à l’administrateur dans les 30 jours de l’événement. Selon l’article 94, l’adhésion d’un entrepreneur cesse d’avoir effet dès qu’il n’est plus titulaire de la licence d’entrepreneur appropriée délivrée par la Régie. Et l’article 96 prévoit que les droits d’un bénéficiaire ne sont pas affectés par cette cessation d’effet. La protection des bénéficiaires ne dépend donc pas du maintien de l’adhésion. L’article 81 précise de son côté que l’administrateur demeure propriétaire du certificat d’accréditation et que son titulaire ne peut le céder.

La licence de la RBQ et le lien avec les garanties

Le lien avec la licence se voit à l’article 94, puisque la fin de l’adhésion suit la perte de la licence. Aucune des pages lues ne dit expressément que la licence suit l’entreprise vendue, ni qu’elle ne la suit pas. La RBQ écrit qu’un changement de statut juridique signifie un changement du numéro de l’entreprise au Registre des entreprises du Québec, et que dans ce cas il faut effectuer une nouvelle demande de licence, même si l’on en possède déjà une. Sa page sur les étapes de la demande précise qu’il faut indiquer la forme juridique de l’entreprise et que des personnes présentes dans l’entreprise doivent agir comme répondantes et se soumettre à l’évaluation de leurs compétences professionnelles.

Reste à savoir si l’acheteur obtient la licence et l’adhésion au plan en son propre nom, et à quel moment; seule la RBQ, avec l’administrateur du plan, peut le dire pour un dossier. Le guide sur l’achat d’une entreprise de construction au Québec décrit la démarche de licence de l’acheteur, et celui sur la vente d’une entreprise de construction celle du vendeur.

Quoi demander avant de signer

• la liste des chantiers livrés dans la période des garanties, avec la date de réception de chacun;
• la liste des réclamations en cours et de celles déjà dénoncées, y compris auprès de l’administrateur du plan;
• la preuve de l’adhésion au plan de garantie et la copie de l’avis de la vente transmis à l’administrateur, s’il en faut un;
• ce que le contrat de vente prévoit sur la reprise ou non des garanties, et sur la partie qui répond des réclamations futures.

Cette liste découle des règles décrites plus haut; elle n’est pas une obligation légale en soi. Le guide sur les garanties du vendeur et la vérification diligente explique comment ces points se traitent dans l’acte. Pour comparer ce qui est affiché, voyez les entreprises à vendre au Québec.