Comment vérifier le zonage municipal avant d’acheter une entreprise au Québec?

Ce guide explique comment vérifier le zonage municipal d’un local ou d’un terrain avant d’acheter une entreprise au Québec : où se trouve la règle, comment la lire, quels permis la municipalité délivre et ce que sont les droits acquis. Il repose sur la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LégisQuébec) et sur le guide La prise de décision en urbanisme du ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH), cités en bas de page. Il porte sur le Québec seulement et ne cite aucun tarif municipal.

Où se trouve la règle : le règlement de zonage

L’article 113 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme permet au conseil d’une municipalité d’adopter un règlement de zonage pour tout ou partie de son territoire, et d’y préciser, pour chaque zone, les constructions ou les usages autorisés et ceux qui sont prohibés. Le MAMH le décrit comme le principal outil réglementaire en urbanisme : il divise le territoire en zones pour contrôler l’usage des terrains et des bâtiments, ainsi que l’implantation, la forme et l’apparence des constructions.

Vérifier le zonage, c’est donc se procurer le règlement de la municipalité où se trouve l’immeuble, avec son plan des zones et, s’il y en a, les grilles de spécifications qui l’accompagnent. Le MAMH écrit que le plan fait partie intégrante du règlement et qu’à chaque zone correspond un ensemble particulier de règles. Les pages lues ne décrivent aucune lettre ni aucun formulaire type de « conformité au zonage »; la forme d’une confirmation écrite, son nom et ses frais se demandent à la municipalité.

Lire le règlement : zones, grilles et usages

Selon le MAMH, les grilles de spécifications sont des tableaux qui présentent de façon schématique les exigences applicables par zone, et le règlement regroupe généralement les usages en classes d’affectation dominante, comme résidentielle, commerciale, industrielle, agricole ou institutionnelle. La classification est à la discrétion de la municipalité : elle peut être sommaire ou prévoir une nomenclature détaillée. Le guide recommande de consulter les définitions du règlement, car le sens qu’il donne aux termes peut différer de celui que présente le guide.

Quatre mécanismes décrits par le MAMH comptent pour un acheteur. Une énumération limitative des usages permis dans une zone signifie que tous ceux qui ne sont pas énumérés y sont implicitement interdits. Selon la règle de l’uniformité, un usage est soit autorisé dans toute la zone, soit complètement interdit. Une municipalité peut aussi autoriser certains usages sous conditions par un règlement sur les usages conditionnels. Enfin, le contingentement permet de fixer, par zone ou groupe de zones contiguës, le nombre maximal d’endroits destinés à des usages identiques ou similaires, la distance minimale qui doit les séparer ou la superficie maximale de plancher ou de terrain qui peut y être consacrée.

Le règlement peut aussi régir l’accès des véhicules au terrain, les espaces de stationnement, les aires de chargement et de déchargement, ainsi que les affiches, les enseignes et les auvents, selon le MAMH. Pour un commerce qui dépend de son stationnement ou de son enseigne, ces règles se lisent avec l’usage.

Les permis et les certificats que délivre la municipalité

L’article 119 de la loi permet au conseil municipal d’exiger, par règlement, un permis de construction, un certificat d’autorisation pour tout changement d’usage ou de destination d’un immeuble, et un certificat d’occupation pour l’immeuble nouvellement érigé ou modifié, ou dont la destination ou l’usage a changé. Le MAMH écrit que toute personne qui prévoit construire, transformer ou utiliser un terrain ou un bâtiment doit d’abord s’informer auprès de la municipalité afin de savoir si un permis ou un certificat est requis. Selon l’article 122, le fonctionnaire désigné délivre le certificat d’occupation si l’immeuble est conforme aux exigences des règlements de zonage et de construction, ou aux plans et documents dûment approuvés, et si le tarif a été payé.

Le même guide précise que le permis ou le certificat n’est valide que s’il est délivré par le fonctionnaire désigné et respecte les exigences légales et réglementaires applicables, que le règlement sur les permis et les certificats peut fixer des tarifs et que, même lorsqu’aucun permis n’est requis, les règles d’urbanisme continuent de s’appliquer. Un acheteur qui voit un permis ou un certificat au dossier du vendeur peut donc demander à la municipalité si le document correspond bien à l’usage actuel du local.

Les droits acquis : un usage antérieur au règlement

Selon le MAMH, les droits acquis protègent les lots, constructions et usages existants lors d’un changement de réglementation, en permettant leur maintien même s’ils ne respectent pas les nouvelles règles. La loi ne détermine pas ce qui constitue un droit acquis; c’est un concept principalement jurisprudentiel, qui résulte des décisions des tribunaux. Il découle généralement d’une situation établie légalement avant l’entrée en vigueur du nouveau règlement, par exemple à la suite d’un permis ou du début d’une activité conforme aux règles alors en vigueur.

Les conditions comptent. Une construction ou un usage réalisé en contravention à la réglementation ne crée pas de droit acquis, même si la municipalité l’a toléré ou a délivré une autorisation par erreur. Un droit acquis relatif à un usage peut se perdre lorsqu’il y a abandon, cessation pendant une période significative ou changement de l’usage, et l’article 113 de la loi permet à la municipalité d’exiger, par son règlement de zonage, que cesse un usage dérogatoire abandonné, cessé ou interrompu pendant une période qu’elle définit, raisonnable compte tenu de la nature de l’usage et jamais inférieure à six mois. Le fardeau de la preuve revient toujours à la personne qui prétend en jouir, et, si la municipalité refuse de le reconnaître, c’est au propriétaire de s’adresser aux tribunaux pour le faire reconnaître. Le MAMH ajoute qu’il n’est généralement pas possible d’invoquer des droits acquis à l’égard des normes de sécurité ou de gestion des nuisances.

Zone agricole et terrain contaminé

Si l’immeuble est en zone agricole, la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) écrit que l’utilisation d’un lot à une fin autre que l’agriculture, notamment commerciale, exige son autorisation préalable, à moins de pouvoir faire valoir un droit ou un droit acquis. Le guide sur qui peut acheter une terre agricole au Québec en traite.

Pour le sol, l’article 31.68 de la Loi sur la qualité de l’environnement oblige chaque municipalité à tenir une liste publique des terrains contaminés situés sur son territoire, d’après les avis inscrits au registre foncier. Le Répertoire des terrains contaminés du ministère de l’Environnement, publié sur Données Québec, compile les cas portés à l’attention du Ministère; il ne s’agit pas d’un inventaire exhaustif, et ses diffuseurs ne garantissent pas l’exactitude des données.

Si l’usage ne respecte pas le règlement

L’article 227 de la loi permet à la Cour supérieure, sur demande du procureur général, de l’organisme compétent, de la municipalité ou de tout intéressé, d’ordonner la cessation d’une utilisation du sol ou d’une construction incompatible avec un règlement de zonage; elle peut aussi ordonner, aux frais du propriétaire, les travaux requis pour rendre l’utilisation conforme ou, s’il n’existe pas d’autre remède utile, la démolition de la construction ou la remise en état du terrain. Le MAMH ajoute qu’une contravention à un règlement peut constituer une infraction passible d’une amende si le règlement ou la loi le prévoit, et que la municipalité peut intenter une poursuite pénale.

Pour un local loué, Éducaloi écrit que les activités doivent respecter le zonage de la ville ou de l’arrondissement et que c’est généralement au propriétaire de vérifier qu’elles sont permises dans la zone, mais que le bail peut prévoir que cette vérification revient au locataire. Elle conseille de s’assurer de pouvoir obtenir les permis nécessaires avant de signer le bail, car le locataire s’engage à payer le loyer même s’il ne peut exercer les activités prévues. Voyez le guide sur la cession de bail commercial.

Par où commencer

1. obtenir le règlement de zonage, le plan des zones et la grille de la zone de l’immeuble;
2. repérer l’usage exact de l’entreprise dans la grille et les définitions du règlement;
3. demander à la municipalité, par écrit, les permis et certificats délivrés pour cet usage et l’état du dossier;
4. se demander si l’usage existait avant le règlement actuel et, le cas échéant, ce qui l’établit;
5. vérifier la zone agricole et la liste municipale des terrains contaminés.

Le guide sur l’achat de l’entreprise seule ou avec l’immeuble et celui sur la vérification diligente placent cette étape dans l’ensemble du dossier. Pour un commerce à permis, voyez aussi l’achat d’un restaurant ou d’un bar.