Comment acheter ou vendre une buanderie au Québec?

Ce guide fait le tour de ce qu’il faut vérifier quand une buanderie ou un commerce de nettoyage à sec change de propriétaire au Québec : le bail, les règles environnementales du nettoyage à sec, les employés, les taxes et l’immatriculation. Il repose sur les capsules d’Éducaloi et sur les pages officielles de LégisQuébec, d’Environnement et Changement climatique Canada, de la CNESST, de Revenu Québec et du Registraire des entreprises, citées en bas de page. Il porte sur le Québec seulement.

Ce que les sources officielles couvrent, et ce qu’elles ne couvrent pas

Une recherche dans les sources officielles n’a pas fait ressortir de loi ni de page gouvernementale propre aux buanderies libre-service au Québec, qu’il s’agisse de l’eau, du zonage ou d’un permis d’exploitation. Ce guide n’invente donc rien à ce sujet : il se limite à ce que disent les textes sur le bail commercial, sur le nettoyage à sec, sur les employés et sur les taxes. Quiconque achète ou vend une buanderie devrait poser la question du zonage et des permis à sa municipalité, puisque Éducaloi rappelle que des permis sont obligatoires pour certaines activités commerciales et qu’il faut s’informer auprès de la municipalité.

La distinction qui compte est celle des activités. Les règles sur le tétrachloroéthylène et sur les composés organiques volatils visent le nettoyage à sec; une buanderie libre-service qui n’en fait pas n’est pas visée par ces textes. Avant de lire la suite, on peut donc se demander quelle activité exacte l’entreprise exerce.

Le bail commercial : la pièce centrale d’une reprise

Selon Éducaloi, le bail commercial peut interdire au locataire de sous-louer ou de céder son bail, contrairement au bail de logement. Le bail peut aussi permettre au propriétaire de refuser la cession ou la sous-location pour n’importe quelle raison de son choix. Le locataire d’un espace commercial doit normalement quitter à la fin du bail, alors que le bail de logement se renouvelle automatiquement; Éducaloi précise toutefois que, si le bail ne prévoit rien, la loi renouvelle le bail commercial lorsque 10 jours se sont écoulés depuis sa fin sans que le propriétaire ait demandé au locataire de quitter. Le propriétaire d’un espace commercial peut aussi demander un dépôt de garantie, ce qui est interdit pour un logement.

Éducaloi distingue le bail brut, où le locataire paie seulement son loyer, du bail « net », « net net » ou « net net net », où il paie en plus une partie ou l’ensemble des frais d’exploitation et d’entretien, comme les taxes municipales ou scolaires ou l’électricité des parties communes. Pour un acheteur, la clause qui détermine qui paie les travaux et les frais d’immeuble est donc à lire avant de signer. La page rappelle aussi que, si le bail ne prévoit rien, le locataire doit remettre le local dans l’état où il l’a reçu à la fin du bail.

Sur la vente de l’immeuble, Éducaloi explique que le nouveau propriétaire a généralement le droit de mettre fin au bail, sans raison particulière, s’il met fin au bail au maximum 12 mois après l’achat de l’immeuble et s’il envoie un avis au locataire 6 mois avant la fin du bail. Il ne le peut pas, notamment, s’il reste 12 mois ou moins au bail au moment de l’achat, ou s’il s’est engagé envers le vendeur à ne pas y mettre fin. Un bail à durée déterminée publié au registre foncier empêche tout acheteur de l’immeuble d’y mettre fin; cette publication ne protège pas un bail à durée indéterminée. Les conflits sur un bail commercial relèvent de la Cour supérieure ou de la Cour du Québec, et non du Tribunal administratif du logement.

Le nettoyage à sec : les règles du Québec sur les émissions

Pour un commerce qui fait du nettoyage à sec, le Règlement sur l’assainissement de l’atmosphère (Q-2, r. 4.1) fixe des limites d’émission. Selon l’article 41, un établissement de nettoyage à sec qui utilise du tétrachloroéthylène ou un autre agent contenant du chlore ne doit pas émettre dans l’atmosphère plus de 20 kg de composés organiques volatils par 1 000 kg de textiles nettoyés. L’article 42 fixe la limite à 65 kg par 1 000 kg de textiles nettoyés pour l’établissement qui utilise des solvants dérivés du pétrole ou des substances qui en contiennent.

L’article 43 ajoute une obligation de tenue de registre : l’exploitant doit consigner, pour chaque mois d’exploitation, les quantités de composés organiques volatils achetées, celles gardées en stock à la fin de la période, le poids des textiles nettoyés et les quantités utilisées en kilogrammes par 1 000 kg de textiles nettoyés. Pour un acheteur, ce registre est un document à demander, puisqu’il montre ce que l’exploitant actuel a consigné.

Le règlement fédéral sur le tétrachloroéthylène (PERC)

Au fédéral, Environnement et Changement climatique Canada explique que le tétrachloroéthylène, appelé perchloroéthylène et communément PERC ou PCE, est un produit chimique utilisé dans l’industrie du nettoyage à sec et par d’autres industries au Canada. Il est une substance toxique inscrite à l’annexe 1 de la Loi canadienne sur la protection de l’environnement (1999). Le ministère a élaboré le Règlement sur le tétrachloroéthylène (utilisation pour le nettoyage à sec et rapports) pour réduire le rejet de PERC des installations de nettoyage à sec.

Selon la page, le règlement exige l’utilisation de machines plus efficaces à récupérer le PERC du processus et gère la collecte et l’élimination des résidus et des eaux usées qui contiennent du PERC. Parmi les personnes visées, la page nomme les propriétaires et les exploitants de machines pour le nettoyage à sec qui utilisent du PERC. La page est descriptive : les obligations précises figurent dans le règlement lui-même, que l’acheteur d’un commerce de nettoyage à sec peut lire avec ses conseillers.

Les employés et le dossier de la CNESST

Pour une buanderie, les employés qui y travaillent sont visés par les articles 96 et 97 de la Loi sur les normes du travail, présentés dans notre guide sur les employés d’une entreprise vendue.

La CNESST écrit, pour sa part, qu’un employeur qui reprend les activités d’un autre employeur pourrait hériter de son dossier d’assurance, utilisé pour établir son taux de prime, et de ses obligations d’équité salariale. Elle demande aussi d’informer l’organisme de tout changement dans l’entreprise, le plus tôt possible, et cite l’achat et la vente parmi les transferts d’activités à signaler.

TPS et TVQ, puis immatriculation de l’acheteur

À la vente d’une buanderie, vendeur et acheteur peuvent faire un choix conjoint pour que la TPS et la TVQ ne s’appliquent pas, au moyen du formulaire FP-2044 (page de Revenu Québec, copie de l’Internet Archive saisie le 16 octobre 2025). Les conditions à remplir sont détaillées dans le guide sur la TPS et la TVQ à la vente d’une entreprise.

Si l’acheteur exploite la buanderie comme personne physique, le Registraire des entreprises lui attribue, lors de son immatriculation, un numéro d’entreprise du Québec (NEQ) commençant par « 22 », attribué à la personne et non à l’entreprise. L’immatriculation doit se faire dans les 60 jours suivant le début des activités si l’entreprise est exploitée sous un nom qui ne comporte pas le nom de famille et le prénom de la personne.