Comment vendre sa ferme au Québec à un acheteur qui n’est pas de la famille?

Ce guide s’adresse à l’exploitant agricole qui veut vendre sa ferme québécoise à une personne ou à une société sans lien de famille avec lui. Il repose sur les lois publiées dans LégisQuébec et sur la page du ministère de l’Agriculture (MAPAQ) consacrée à l’enregistrement des exploitations, cités en bas de page. Le passage de la ferme à la relève familiale a son propre guide, Transfert d’une entreprise agricole; ici, on se place du côté du vendeur face à un tiers. Aucun prix, aucune valeur de terre ni aucune subvention chiffrée n’y figure.

Qu’est-ce qui se vend avec la ferme, et qui doit donner son accord?

Une vente de ferme peut porter sur plusieurs éléments juridiques distincts : il y a la terre et les bâtiments, les droits de production lorsque la production est contingentée, les équipements, les contrats en cours et l’inscription de l’exploitation auprès du MAPAQ. Chacun de ces éléments obéit à une règle différente, et l’accord à obtenir n’est pas toujours celui de l’acheteur : la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) intervient pour certaines opérations sur la terre, et l’office d’un plan conjoint pour le transfert d’un contingent.

Le vendeur d’une ferme gagne donc à dresser, avant toute rencontre avec un acheteur, la liste de ce qu’il possède, de ce qui est loué, de ce qui est contingenté et de ce qui est enregistré. Les sections suivantes reprennent ces éléments un à un.

Vendre seulement une partie de la terre : les articles 28 et 29 de la LPTAA

Selon l’article 28 de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA), sauf dans les cas et conditions déterminés par règlement, nul ne peut effectuer un lotissement dans une région agricole désignée sans l’autorisation de la CPTAQ. L’article 29 vise l’aliénation d’un lot par une personne qui conserve un droit d’aliénation sur un lot contigu, ou qui le serait s’il n’en était pas séparé par un chemin public, un chemin de fer ou une emprise d’utilité publique : elle exige aussi l’autorisation de la Commission, sauf dans les cas déterminés par règlement. La loi définit l’aliénation largement, comme tout acte translatif ou déclaratif de propriété, sous réserve des exceptions qu’elle énumère.

Ces règles visent par exemple le vendeur qui garde une partie de ses terres contiguë à celle qu’il vend. L’article 29.2 prévoit une exception : une aliénation d’au moins cent hectares se fait sans autorisation si la superficie résiduelle contiguë est elle aussi d’au moins cent hectares. L’article 30 précise la sanction : un lotissement ou une aliénation faite en contravention aux articles 28 ou 29 est annulable, à moins que la Commission ne l’ait ensuite autorisé. Le vendeur a donc intérêt à vérifier la règle avant de signer, et non après.

L’acheteur sans lien de famille : les cas où la CPTAQ intervient

L’article 79.0.6 de la LPTAA touche l’acquéreur plus que le vendeur, mais il conditionne la vente. Sauf dans les cas prévus par règlement, il interdit, sans l’autorisation de la Commission, l’acquisition directe ou indirecte d’une terre agricole (au sens de la loi, une étendue située en zone agricole de quatre hectares ou plus, ou d’une superficie moindre fixée par règlement) dans deux situations en vigueur : l’acquéreur est un fonds d’investissement, ou il n’est pas une exploitation agricole enregistrée et la terre se trouve à 1 000 mètres ou moins d’un périmètre d’urbanisation, sur le territoire d’une communauté métropolitaine ou d’une municipalité régionale de comté comprise dans un groupe désigné par décret. Un troisième cas, lié à un plafond de superficies, est marqué « non en vigueur » dans le texte consulté (à jour au 15 octobre 2026). Selon l’article 30, une acquisition faite en contravention de l’article 79.0.6 est annulable.

Une autre loi vise l’acheteur qui ne réside pas au Québec. Selon l’article 8 de la Loi sur l’acquisition de terres agricoles par des non-résidents (texte à jour au 15 octobre 2026), une personne qui ne réside pas au Québec ne peut, sans l’autorisation de la Commission, acquérir directement ou indirectement une terre agricole, que cette loi définit comme une étendue utilisée à des fins d’agriculture de quatre hectares ou plus, ou d’une superficie moindre fixée par règlement. Selon l’article 2, une personne physique réside au Québec si elle est citoyenne canadienne ou résidente permanente et y a séjourné au moins 1 095 jours au cours des 48 mois précédant immédiatement l’acquisition; l’article 4 fixe des règles distinctes pour les personnes morales. Pour vérifier si l’acheteur est visé, voyez le guide Qui peut acheter une terre agricole au Québec?.

Les droits de production et le contingent

Dans les productions régies par un plan conjoint, la Loi sur la mise en marché des produits agricoles, alimentaires et de la pêche permet à un office de contingenter, par règlement, la production et la mise en marché du produit visé (article 93) et d’exiger que chaque producteur détienne un contingent individuel. Elle lui permet aussi de déterminer les cas et conditions de transfert du contingent d’un producteur à un autre et d’assujettir tout transfert à son approbation. Les règles propres à chaque production dépendent donc du règlement de l’office concerné, que ce guide ne décrit pas : il faut s’adresser à cet office.

Deux autres dispositions éclairent la situation du vendeur. L’article 61 prévoit que l’aliénation totale ou partielle de l’entreprise n’invalide pas un plan conjoint, et que le nouvel acquéreur est lié par le plan comme s’il y était nommé et substitué au cédant dans toute procédure s’y rapportant. Selon l’article 29, la Régie des marchés agricoles et alimentaires du Québec peut aussi réduire temporairement ou définitivement, suspendre ou annuler le contingent d’un producteur qui cesse de produire le produit visé par son contingent. Ce sont des raisons de s’informer auprès de l’office avant de cesser la production.

Le dossier d’enregistrement au MAPAQ

Selon la page du MAPAQ (mise à jour le 22 juillet 2026), l’enregistrement d’une exploitation agricole est nécessaire pour bénéficier de l’aide financière des programmes du ministère et, dans certains cas, du soutien de La Financière agricole du Québec. Pour le vendeur, la page contient surtout une mise en garde : lors d’un changement de propriétaire, toute location déclarée avec l’ancien propriétaire est automatiquement retirée du dossier, sans préavis, et une nouvelle déclaration de location, accompagnée d’une demande de paiement conjointe avec le nouveau propriétaire, est nécessaire pour conserver l’unité d’évaluation au dossier. Les modifications (changement de statut juridique, achat ou location de terres) doivent être déclarées avant le 31 décembre de l’année concernée, sous peine de pénalité financière, tel que le MAPAQ le publie.

Ce que le vendeur garantit à l’acheteur

La vente d’une ferme est aussi un contrat de vente. L’article 1716 du Code civil du Québec oblige le vendeur à délivrer le bien et à en garantir le droit de propriété et la qualité. Selon l’article 1726, il garantit que le bien est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix; cette garantie ne couvre ni le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent. L’acheteur qui constate un vice doit, d’après l’article 1739, le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler (article 1716). L’article 1732 permet aux parties d’en diminuer les effets ou de les exclure, mais le vendeur ne peut se dégager de ses faits personnels, et l’article 1733 l’empêche d’exclure ou de limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer, sauf si l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel.

Pour les contrats d’approvisionnement ou de vente en cours, les articles 1637 à 1641 encadrent la cession d’une créance, c’est-à-dire du droit d’exiger d’un débiteur un paiement ou une prestation : la cession ne peut porter atteinte aux droits du débiteur ni rendre son obligation plus onéreuse, et elle lui est opposable dès qu’il y a acquiescé ou qu’il a reçu une copie ou un extrait pertinent de l’acte de cession. Ce que chaque contrat prévoit sur sa propre cession se lit clause par clause.

Employés et fiscalité en bref

Selon l’article 2097 du Code civil, l’aliénation de l’entreprise ne met pas fin au contrat de travail, et l’article 97 de la Loi sur les normes du travail maintient la continuité de l’application des normes. Selon l’article 96, l’ancien et le nouvel employeur sont liés solidairement à l’égard d’une réclamation civile impayée au moment de l’aliénation. Sur le plan fiscal, l’exonération du gain en capital pour les biens agricoles admissibles est expliquée dans le guide Exonération du gain en capital pour une entreprise agricole.

Pour comparer avec la vente d’une entreprise d’un autre secteur, lisez Vendre son entreprise au Québec; pour le point de vue de l’acheteur, Acheter une ferme au Québec.