Comment acheter une marina au Québec?

Ce guide s’adresse à la personne qui envisage d’acheter une marina au Québec et qui veut savoir quels documents officiels examiner avant de signer. Il repose sur le Règlement sur le domaine hydrique de l’État et son guide d’application, la fiche du ministère de l’Environnement sur les quais, le règlement québécois sur l’évaluation des impacts sur l’environnement, la Loi sur les eaux navigables canadiennes et les pages de Transports Canada, de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) et de la Régie des alcools, des courses et des jeux (RACJ), citées en bas de page. Il porte sur le Québec seulement et ne contient aucune estimation de coût ni aucun chiffre d’affaires; le seul montant cité est fixé par règlement.

De quel droit la marina occupe-t-elle le plan d’eau?

La première vérification porte sur le titre qui permet d’occuper l’eau. Le guide d’application du règlement définit la marina comme un ou des quais, ou un bassin de mouillage, aménagés essentiellement pour accueillir une clientèle de plaisanciers et comportant des installations destinées à cette clientèle. Le Règlement sur le domaine hydrique de l’État (à jour au 1er juillet 2026) autorise le ministre à louer une partie du domaine hydrique, notamment à des fins de marina, et son article 21 fixe la durée maximale d’un bail à 25 ans; l’article 22 limite à 5 ha la superficie visée par un bail.

Le règlement prévoit aussi que le propriétaire d’un terrain riverain peut, sans l’autorisation du ministre, occuper gratuitement la partie du domaine hydrique située devant sa propriété pour y installer ou y maintenir certaines constructions ou certains ouvrages qu’il énumère, aux conditions qu’il fixe. Il ne faut pas confondre ce régime avec celui d’une marina, et le guide d’application précise que les plateformes utilisées dans une marina devront être régularisées par bail de marina octroyé en vertu de l’article 24 du règlement. Reste à savoir, pour la marina visée, laquelle de ces situations est la sienne : le titre en vigueur et ses annexes le diront, et le ministère peut le confirmer.

Le bail indique, selon l’article 27, son échéance et, le cas échéant, les ouvrages et constructions qui seront réalisés, ainsi que leurs modalités de réalisation et d’exploitation. Le guide d’application précise que cette liste n’est pas exhaustive. L’acheteur lira donc le bail en entier et en notera l’échéance.

Le bail se transmet-il à l’acheteur?

Pas automatiquement. Selon le deuxième alinéa de l’article 27 du règlement, le bail prévoit le droit du ministre de le résilier en tout temps si le locataire ne respecte pas les conditions d’utilisation qui y sont fixées, les dispositions législatives et réglementaires dont l’application relève du ministre ou les conditions d’une autorisation délivrée pour l’ouvrage ou la construction visé. Le bail prévoit aussi son droit d’accepter ou de refuser une demande de sous-location ou de cession du bail, et de disposer d’un délai de 45 jours après la réception de la demande pour transmettre sa décision. L’annexe I du règlement fixe des frais d’administration pour l’examen d’une demande de cession de bail ou de sous-location à des fins lucratives, de marina ou d’aquaculture : 210 $ selon le texte à jour au 1er juillet 2026, montant que l’article 6 ajuste chaque 1er avril; le guide d’application précise que ces montants sont taxables.

Pour l’acheteur, le point à retenir est la place de cette décision dans le calendrier. L’acheteur peut demander à son avocat comment la promesse d’achat tiendra compte de cette décision, par exemple en la rendant conditionnelle à l’acceptation de la cession par le ministre. Les règles générales d’un transfert de bail avec un propriétaire privé sont dans le guide Cession de bail commercial, mais elles ne remplacent pas celles de l’État pour un bail du domaine hydrique.

Le ministre ne peut par ailleurs octroyer ou céder un droit sur une partie du domaine hydrique qu’après avoir avisé le propriétaire du terrain riverain adjacent et lui avoir permis de présenter ses observations (article 3). Le règlement ne précise pas comment cet avis s’articule avec une demande de cession de bail : la question peut être posée au ministère.

Quelles autorisations visent les quais et les ouvrages?

La fiche technique du ministère de l’Environnement sur les quais et abris à bateaux explique que la construction d’un quai est visée par la Loi sur la qualité de l’environnement. Certains projets sont exemptés de l’obligation d’obtenir une autorisation en vertu de l’article 339 du Règlement sur l’encadrement d’activités en fonction de leur impact sur l’environnement, et l’entretien d’un quai ou d’un abri à bateaux est aussi exempté; dans les autres cas, selon la fiche, une autorisation ministérielle est requise en vertu de l’article 22 de la loi. Pour un port de plaisance, le Règlement relatif à l’évaluation et l’examen des impacts sur l’environnement de certains projets (annexe 1, partie II, article 4, paragraphe 2°) assujettit trois cas à la procédure d’évaluation et d’examen des impacts sur l’environnement, et donc à une autorisation préalable du gouvernement (article 2) :

• la construction d’un port destiné à accueillir 150 bateaux ou plus;
• toute augmentation de la capacité maximale d’accueil d’un port en vue de la faire passer à 150 bateaux ou plus;
• lorsque la capacité maximale d’accueil autorisée par le gouvernement est de 150 bateaux ou plus, l’ajout de chaque tranche supplémentaire d’au moins 50 bateaux, que ce seuil soit atteint en un ou plusieurs projets distincts.

La règle sur l’augmentation de la capacité ne s’applique pas à un port de plaisance existant le 23 mars 2018 dont la capacité maximale d’accueil se situait alors entre 100 et 149 bateaux, mais, pour un tel port, l’ajout de chaque tranche supplémentaire d’au moins 50 bateaux est assujetti à la procédure. La fiche ajoute que les projets exemptés doivent cependant faire l’objet d’une autorisation municipale préalable, et que le terme « construction » comprend notamment le remplacement, la reconstruction et la modification substantielle. Les conditions précises de l’exemption sont celles de la fiche et du règlement : un acheteur qui prévoit agrandir ou reconstruire ne doit pas présumer qu’elles s’appliquent.

S’y ajoute un régime fédéral. Selon Transports Canada, la Loi sur les eaux navigables canadiennes peut exiger une approbation, ou le suivi d’un processus de résolution publique, pour construire, modifier ou enlever un ouvrage dans des eaux navigables. Le propriétaire doit d’abord déterminer, à l’aide de l’Outil d’examen du projet, si l’ouvrage est situé sur une voie navigable de l’annexe de la loi, s’il est susceptible de gêner la navigation et s’il s’agit d’un ouvrage mineur ou majeur. Un point touche directement la vente : l’article 8 de la loi prévoit que, s’il y a transfert du droit de propriété d’un ouvrage visé par une approbation, le cédant et le cessionnaire en avisent le ministre par écrit sans délai, selon les modalités qu’il précise. Le paragraphe 7(12) précise par ailleurs que le propriétaire est tenu de se conformer à l’approbation et d’entretenir et d’exploiter l’ouvrage conformément à ses exigences.

Le carburant, l’alcool et le terrain

Si la marina distribue du carburant, il faut savoir si ses équipements pétroliers sont à risque élevé : la RBQ indique que l’utilisation d’un tel équipement exige un permis d’utilisation délivré par elle et affiché à la vue du public; il est valide deux ans, et sans permis il n’est pas légal d’utiliser l’équipement. La RBQ explique aussi qu’en cas de changement de propriétaire ou d’exploitant, il faut remplir, signer et lui transmettre le formulaire prévu, et que le permis demeure valide deux ans à partir de sa date de délivrance, non de la modification. Ses pages sur les équipements visés précisent qu’une tuyauterie reliant un quai maritime à un réservoir de stockage n’est pas une canalisation au sens de l’article 8.01 du Code de construction : pour une installation de ce genre, c’est la RBQ qui dira quelles règles s’appliquent.

Si l’on y sert de l’alcool, la RACJ écrit que le nouvel acquéreur d’une entreprise vendue doit lui transmettre une demande de permis d’alcool, et qu’il peut y joindre une demande d’autorisation d’exploitation temporaire, valable pendant l’étude de la demande. Le guide Acheter un bar au Québec détaille cette démarche si un bar fait partie de l’achat.

Quant au zonage et aux usages permis sur le terrain et près du rivage, la question est à poser à la municipalité; la fiche sur les quais rappelle d’ailleurs de vérifier auprès d’elle la réglementation applicable à ces ouvrages. L’acheteur doit aussi décider s’il acquiert l’immeuble avec l’entreprise, une question traitée dans Acheter l’entreprise ou aussi l’immeuble. Pour un autre type d’établissement saisonnier au bord de l’eau, voyez Acheter un camping au Québec; pour un terrain d’ancienne station-service, Ancienne station-service et terrain contaminé.

Quoi vérifier avant de signer, et quoi faire après?

1. Obtenir le bail ou l’autorisation d’occupation du plan d’eau et noter son échéance.
2. Demander au ministère de l’Environnement ce qu’exige une demande de cession du bail, sur laquelle le ministre dispose de 45 jours après sa réception pour transmettre sa décision.
3. Réunir les autorisations environnementales des quais et les approbations de Transports Canada, s’il y en a.
4. Si le carburant est distribué, obtenir une copie du permis d’utilisation et de l’attestation de conformité au Code de construction produite par une personne reconnue.
5. Si l’alcool est servi, prévoir la demande de permis à la RACJ dès la signature, avec une autorisation temporaire au besoin.
6. Après la clôture, aviser la RBQ et Transports Canada des changements qui les concernent, selon les modalités qu’ils précisent.

Ces étapes complètent la démarche générale décrite dans La vérification diligente avant d’acheter une entreprise. Pour une marina, la durée et la cessibilité du titre sur l’eau sont les premiers points à établir, puisque le règlement plafonne la durée du bail et soumet sa cession à la décision du ministre.