Comment vendre un fonds de commerce au Québec?

Ce guide suit l’ordre des gestes d’une personne qui vend un fonds de commerce au Québec : les biens vendus, les droits à lever, le bail, les taxes, le registre des entreprises et les employés. Il s’appuie sur le Code civil du Québec et sur des pages de Revenu Québec, de l’ARC, du gouvernement du Québec et d’Éducaloi citées en bas de page. Pour savoir ce qu’est un fonds de commerce, voyez plutôt notre page sur le fonds de commerce au Québec.

Dresser la liste de ce qui est vendu

Le point de départ est la définition de la vente dans le Code civil : son article 1708 définit la vente comme le contrat par lequel le vendeur transfère la propriété d’un bien à l’acheteur moyennant un prix en argent. Il est donc utile de nommer chaque catégorie de biens dans le contrat. L’ARC écrit, dans son mémorandum sur la TPS/TVH portant sur la vente d’une entreprise, que les actifs d’une entreprise comprennent habituellement des immeubles, de l’équipement, les stocks et des biens incorporels comme l’achalandage.

Cette liste a une incidence fiscale. Selon le même mémorandum, la fourniture d’un ou de plusieurs éléments d’actif ne sera pas, en règle générale, considérée comme la fourniture d’une entreprise, et aucun genre unique de bien, peu importe sa valeur, ne suffit à lui seul à établir qu’il s’agit de la fourniture d’une entreprise. L’inventaire des biens aide donc aussi à savoir de quelle vente on parle au moment de traiter les taxes.

Ce que le vendeur garantit

L’article 1716 oblige le vendeur à délivrer le bien et à en garantir le droit de propriété et la qualité; ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler au contrat. L’article 1726 vise les vices cachés : le vendeur garantit que le bien et ses accessoires en sont exempts lors de la vente, mais il n’est pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent. Les parties peuvent aménager ces garanties, ajouter à la garantie légale, en diminuer les effets ou l’exclure entièrement (art. 1732), mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. Selon l’article 1733, il ne peut pas non plus exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer, sauf si l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. Le contenu du contrat est détaillé dans le guide sur le contrat de vente d’actifs.

Lever les droits inscrits sur les biens

Avant la vente, il est utile de savoir si des droits grèvent les biens. Le Code civil précise que la publicité des droits les rend opposables aux tiers et établit leur rang (art. 2941), et que l’hypothèque doit être publiée pour être opposable aux tiers (art. 2663). L’article 2684 prévoit que seule la personne, la société ou le fiduciaire qui exploite une entreprise peut consentir une hypothèque sur une universalité de biens, présents ou à venir. Une entreprise a donc pu hypothéquer une universalité de ses biens.

Le RDPRM est le registre gouvernemental qui rend publics des droits relatifs à certains biens meubles. Il indique qu’un droit inscrit est considéré comme connu de toute personne, et que le registre est consulté pour vérifier, avant d’acheter ou de financer un bien meuble, s’il est libre de dettes. Un vendeur qui consulte son propre dossier sait ainsi ce que l’acheteur verra. Revenu Québec peut aussi fournir sur demande une attestation de solde ou une confirmation de créance au mandataire ou à la personne autorisée de l’entreprise, et cite la vente d’entreprise précédée d’une vérification diligente parmi les moments où ces documents peuvent être nécessaires.

Le bail, les créances et les contrats en cours

Le local n’est pas un bien du fonds comme les autres : il est loué. L’article 1870 permet au locataire de sous-louer ou de céder le bail, à condition d’aviser le locateur, de lui indiquer le nom et l’adresse de la personne et d’obtenir son consentement. Selon l’article 1871, le locateur ne peut refuser sans motif sérieux; s’il refuse, il doit indiquer ses motifs dans les 15 jours de la réception de l’avis, sinon il est réputé avoir consenti. Éducaloi rappelle toutefois qu’un bail commercial peut interdire au locataire de sous-louer ou de céder son bail : il faut donc lire le texte du bail. Selon l’article 1873, la cession décharge l’ancien locataire, sauf pour un bail autre que de logement si les parties ont convenu autrement. Le guide sur la cession de bail commercial reprend ces points.

Pour les créances qui font partie de la vente, l’article 1637 permet au créancier de les céder à un tiers, en tout ou en partie. Selon l’article 1641, la cession est opposable au débiteur et aux tiers dès que le débiteur y a acquiescé ou qu’il a reçu une copie ou un extrait pertinent de l’acte de cession, ou une autre preuve de la cession opposable au cédant. Pour une universalité de créances, l’article 1642 rend la cession opposable par son inscription au registre des droits personnels et réels mobiliers, pourvu que les autres formalités aient été accomplies à l’égard des débiteurs qui n’y ont pas acquiescé.

La TPS et la TVQ sur la vente

La vente d’actifs d’une entreprise peut donner lieu à de la TPS et à de la TVQ, à moins qu’un choix conjoint ne soit fait. Revenu Québec indique que le vendeur et l’acheteur peuvent faire ce choix pour que les taxes ne s’appliquent pas à la vente. L’ARC fixe les conditions : le vendeur vend une entreprise ou une partie d’entreprise qu’il a établie ou exploitée, l’acheteur acquiert la totalité ou presque (généralement 90 % ou plus) des biens raisonnablement nécessaires à son exploitation, et, si le vendeur est inscrit, l’acheteur doit l’être aussi.

Revenu Québec indique que le choix se fait au moyen du formulaire FP-2044, que l’acheteur doit lui transmettre s’il est inscrit; le mémorandum de l’ARC renvoie, lui, au formulaire GST44. L’ARC prévoit trois exceptions même quand le choix est en vigueur : la taxe s’applique, par exemple, à la fourniture taxable d’un service que le vendeur doit rendre, ainsi qu’à la vente taxable d’un immeuble quand l’acquéreur n’est pas inscrit. L’ARC note enfin que la valeur des biens dont l’acquéreur a besoin mais qui ne sont pas visés par la vente ne doit habituellement pas dépasser 10 % de la juste valeur marchande de tous les biens nécessaires. Faites confirmer par un comptable que les conditions sont remplies.

Le registre des entreprises

Selon le gouvernement du Québec, toute entreprise immatriculée doit mettre à jour les renseignements qui la concernent dans les 30 jours suivant la date où survient un changement. Pour la personne physique, la page sur la radiation indique que celle qui cesse d’exploiter son entreprise, la vend ou souhaite continuer sous une autre forme juridique doit présenter une déclaration de radiation au Registraire des entreprises. Le dépôt n’entraîne aucun frais, sauf si un traitement prioritaire est demandé, mais l’entreprise paie les droits annuels d’immatriculation pour chaque année où elle est immatriculée au 1er janvier, y compris l’année de la radiation. La page ne décrit pas le cas d’une société qui vend des actifs : demandez-le au Registraire.

Les employés

L’article 2097 du Code civil prévoit que l’aliénation de l’entreprise ne met pas fin au contrat de travail, et l’article 96 de la Loi sur les normes du travail lie solidairement l’ancien et le nouvel employeur à l’égard des réclamations civiles découlant de cette loi ou d’un règlement qui ne sont pas payées au moment de l’aliénation. Les détails se trouvent dans le guide sur les employés lors de la vente d’une entreprise.

Si le prix n’est pas payé comptant

Le prix peut être payé en partie plus tard. Ce mécanisme est décrit dans le guide sur le solde de prix de vente, et son traitement fiscal dans celui sur la fiscalité du solde de prix de vente. Pour l’ensemble de la démarche, voyez le guide pour vendre son entreprise au Québec, puis les entreprises à vendre au Québec.